本港豪宅创每方呎7 万元的天价，内地也不遑多让，地王迭出，楼价连续7 个月上升，连内地地产界老行专SOHO 中国（0410）董事长潘石屹都吃了一惊。他认为，内地最有效压抑楼价的措施，是严格执行购第二套房的规定，即按揭息率要提升至基准借贷利率（现为5.94 厘）的1.1 倍，一旦全国雷厉风行，楼市便要下调。撰文：杨伟怡、高志坚今年初金融危机肆虐时，内地推出多项购房优惠，以图挽救楼市。其中一项是首次置业人士，银行按揭息率可降至基准利率的七折。银行为求抢占市场，上半年对购第二套房的人士，也照样提供按息七折优惠。

　　大部分需求源自第二套房

　　直至今年6 月底，银监会主席刘明康开腔，要求收紧第二套房按揭，必须执行按息1.1 倍的规定，银行才逐步收敛。但据潘石屹所知，很多银行只是收紧了第二套房的首期要求，规定达四成，但按息仍是打七折、八折，未有达到1.1 倍。

　　「如果政府觉得楼市太火爆了，严格执行1.1 倍，那即是利率要突然加四成。现在中国大多数购买房子的都是购第二套房，新毕业的大学生收入不高，买不起房子，新房子取得银行贷款的多数是第二套房。加息四成，对整个房屋的需求形成很大的压制。没有银行的支持，就买不了房子了。」

　　产能过剩国企纷投资房产

　　他指2007 年10 月之前，内地房地产不断升温，当时同样是因为央行及银监会收紧购买第二套房按揭，才令到楼市出现拐点，往后一年大幅下挫。

　　潘石屹说，内地房地产市场由年初冰封，不消几个月便变得热火朝天，全拜政府的救市措施所赐。「国家推出4 万亿救市措施、十大振兴计划，加上银行不断放款，一定把钱给国企的。国企拿钱多，成本非常低，投在他们的传统行业，产能都过剩了，唯有把钱投到房地产市场去。」于是全国各地地王不断诞生，而缔造地王的，清一色是国企地产公司。

　　香港楼市火爆，潘石屹说也是同一道理： 「内地有很多钱，投不下去，投到实业，产品卖不出去，不如买套房子吧！香港是东方之珠，所有内地人对香港有情意结，认为是个漂亮的城市。」

　　楼价火热前所未见

　　「海南沿海的房子每平方米要6 万、7 万元人民币，对内地人是不可能的。上海40 至50 个新盘中，13 个项目每平方米逾10 万元，是过去从来未发生过的，而且全是内地资金，火到不得了。」楼市向好，虽然有利内地经济增长，但又会催生资产泡沫，影响民生。潘石屹认为，中央深知楼价高是一把双刃剑，担心压抑楼市后对经济有影响，所以是否严格执行第二套房按揭，及取消其它购房优惠，相信中央都要观察整体市场情况。

　　少时捱穷尝尽苦头

　　这位坐拥130 亿身家的内地富豪，儿时过着的竟是有一餐、没一餐的贫困日子，与现时风光的生活天壤之别。

　　时光倒流至70 年代中国未改革开放的日子。生于甘肃的潘石屹与4 名弟妹及父母同住农村，经常捱饿： 「发生干旱、饥荒，吃的是救济粮、发霉的红薯片，妈妈没奶，父母认为无论如何孩子一定要活下去，就把两个妹妹送给他人了。」身为大哥的潘石屹，亲手抱着几个月大的妹妹，送给一户有奶羊的人，直至家境有改善，才把她们接回来。

　　家里怕养不起两妹妹曾送给人

　　经历家人分离，潘石屹萌生向外闯的念头，希望赚多点钱，改善家人生活。1987 年，潘石屹放弃安逸的公务员工作，只身偷渡至深圳，寻找淘金机会。

　　虽说穷孩子吃得苦，甘肃的文化、生活始终与广东有别，潘石屹言语不通、水土不服、皮肤痕痒，熬不到一年就离开深圳。「想过（回家）好几次，给好朋友写过信，说这里太苦了，受不了……见到深圳街道都会勾起不好的记忆，那里富贵逼人嘛，深圳人从骨子里特别崇尚香港，只要提起香港人就高人一等，提起北方人就是歧视，做什么都是不对的。」从深圳走到海南岛，潘石屹的人生从此走上顺境。他在那里搞地产赚到第一桶金，其后认识了现任妻子张欣，后来成立SOHO 中国。

　　深圳充满歧视港人做事专业

　　潘石屹对深圳没好感，但对香港的印象很好，尤其专业服务方面。他表示，有一次在香港的酒店，扭开浴室的水掣就躺在床上看书，结果浴缸水四溢，浸湿了整个房间。「我吓壤了，第一次来到香港就闯了一个大祸。一个月前在内地犯了同样错，被服务员臭骂了一顿，我想糟糕了，又会被臭骂一顿。」怎料酒店的服务员见状后，不单没有骂，更不停的跟潘道歉，并着手弄干地方，令他既惊奇又深刻。潘石屹表示，本港的酒店、餐厅以致会计等服务同样专业，内地在这方面很难与本港竞争。「我认为这是香港宝贵的地方，上海把香港替代，等几年吧！最关键要有服务他人的意识。」

　　法律媒体信仰改善企业文化

　　中国民营企业给外界的印象是「靠不住」，久不久又有一个民营企业家出事。作为民企代表，潘石屹说内地企业文化若要改善，一方面要有法律及媒体的监督，另一方面就是社会要有信仰。

　　诚实才有稳固根基

　　「民营企业家隔一段时间便倒一批，不是因为金融危机，也不是他们的能力弱。相反，他们的商业判断都非常强。问题总是出于漏税、假帐。」「诚实是一切事情的基础，否则再多钱，大楼也只是建在沙滩上」。

　　潘说SOHO 中国坚持宁愿赚少点，也不漏税、不逃税。「要改变企业文化，首先法律提及的惩罚要严格执行，再加上媒体监督。这方面中国大陆应好好借镜香港。第二，就是社会一定要有信仰，人生才有目标。受挫折也不会暴跳如雷。」潘石屹说，对道家、佛家、基督教等，凡是宗教信仰，都有兴趣研究。

　　人生有目标不怕挫折

　　他又说「诚实」，是他在甘肃捱穷时用眼泪学回来的。「我记得当时才3、4 岁，吃不上饭。大家收割玉米后，我们这些小孩在后面捡零碎。有一天我捡了一大支玉米。拿着回家给爸爸臭骂。要我送回『集体』。我记得我是一路哭着，一路送回去的。」

　　 个人投资：买楼多炒股少 
 
　　潘石屹出名敢言，做生意坚持不随波逐流，很有自己的一套。以为他的投资策略同样「出位」，得到的答案却平凡非常。「投资主要在房地产，股票不多，都交由太太张欣处理。」潘说爱投资房地产，因为这是他俩的专长。「第一，我们明白这个房地产，是比较波动的，什么时候是低位，什么时候是高位，是需要专业技术的。第二，房地产比别的投资好，股票市场（股价）非常高。」

　　租金回报5%才合理

　　但他认为中港房地产价格目前同样偏高。内地物业的租金回报率由10 年前的30%，下跌至目前3%至4%。他认为，投资物业要有5％至6%的租金回报率才属合理，所以现阶段他无意在上海、北京或香港等大城市购买物业。

　　另外，买楼要小心选择地段。「香港地方太小，对地段不敏感，但其它地方差天共地，有些地段（价格）是一直都升不起的。」

　　地域灯火对比成投资启示

　　谈到选地段，他还说了10 多年前跟《明报》有关的片段。「十多年前，我看到《明报》一张关于朝鲜的照片，北面黑漆漆一片是朝鲜，三八线的另一边灯火通明就是韩国。我就明白一个地方的GDP 跟它的明亮度成正比。」于是潘石屹一天下班之后，驱车在北京的三环路转了一圈，结论是北京的东边较西边光亮得多。于是他决定在北京的东三环边投资，成为他第一个大型项目「SOHO 现代城」。

　　现在他的想法有点改变，认为交通网络更为重要，在火车站、公路大道所到之处，楼价抗跌力特别高。

　　潘氏夫妇近年在纽约及伦敦各自购一项物业。虽然经历金融危机，但他指由于选址好，在那里的投资都未致损手。

　　亲子之道：10 岁前养成看书习惯

　　潘石屹及张欣有两名儿子，分别11 岁及9 岁。潘是一名颇为放任的父亲，随儿子发展自己的兴趣，特别不限制他们使用互联网。但有一样东西他很坚持，就是秉承他父亲的教训，在孩子10 岁前，尽力培养他们看书的兴趣。

　　「父亲要我们养成两个习惯，一是天天洗澡，二是天天看书。当时没有甚么书，父亲在工作单位找到甚么书，便拿回来给我们看，例如《十万个为甚么》之类。」「我那时也想跑出去玩的，小孩都在外边玩。

　　但父亲说，一个人只要在10 岁养成看书的习惯，长大了也不会变。若没有这习惯，大了也不会看书。」潘记得1991 年他第一次来香港，买了一整套柏杨所写的《资治通鉴》回内地，虽然没时间看完，但已令他乐不可支。

　　不反对孩子上网

　　那么两个儿子是不是对书爱不释手呢？ 「大的特别成功，《Harry Porter》原着，7、8 年岁时已全部看完了。小的却不成，对着书就睡觉。但他很爱运动，特别是踢足球。」潘石屹喜欢用网上博客与「粉丝」沟通。他认为小孩在互联网世界，其实可以得到很多知识，只是40岁以上的人对年青一代爱上网看不上眼。

　　「内地早前有则消息，说有对父母早上丢了3 岁大的孩子。后来有人把孩子的照片挂在微博（内地刚兴起的微型博客）上，靠年青人互相传递，中午便可以寻回。」他认为每一个年代，人都会有不同的追求。「年纪大的人不要有固定思维，应该让下一代自由的成长。我们的年代对财富太重视了。下一代应让他们寻找更能够实现他们自己价值的事情。」