昨天晚上，ＳＯＨＯ中国正式宣布和摩根士丹利签订协议，通过股权收购的方式，整体购得总建筑面积约为8．05万平方米的东海广场一期，交易价格相当于24．5亿元人民币加上“前期”运营资金的“美元等值金额”的总和。

        昨晚6点半，ＳＯＨＯ中国高调召开电话新闻发布会，就项目收购事项回答记者提问。ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹明确宣布，这项交易完成之后，ＳＯＨＯ中国并不会像绝大多数的甲级写字楼业主那样长期持有经营东海广场，而是要将其出售。“销售准备工作将在收购结束之后马上启动。”

        召开电话记者会

        ＳＯＨＯ中国欲借东海广场进入上海的消息其实早已传开。

        2008年下半年开始，大摩传出将把原先购入的多项房地产项目进行抛售，而于2006年接手的东海广场也是其中之一。今年3月，传言升级，有消息称，手握200亿元资金意欲在京沪寻机“抄底”的ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹正是东海广场的买家。7月下旬，地产中国网又在其“小道消息”（该网站一个常设栏目）中爆出惊人消息：“ＳＯＨＯ已经进入位于上海南京西路的东海广场查账，整个交易将于3周内完成。”

        但8月初，上海天怡房地产开发有限公司却向媒体爆料，声称在“东海广场拥有权益”，提醒ＳＯＨＯ中国审慎对待此次收购。顿时，引得不少媒体纷纷报道，ＳＯＨＯ中国收购东海广场的交易或将因此搁浅。

        然而，整件事情在昨天发生戏剧性变化。ＳＯＨＯ中国于昨天下午突然宣布，已就收购“东海广场一期”签订收购协议，并于香港联交所发布公告，ＳＯＨＯ中国将通过收购摩根士丹利地产基金Ａｎｄｅｒｓｏｎ的全部股本，拿下52层办公及商业综合楼——“东海广场一期”，该项目也将更名为“ＳＯＨＯ东海广场”。

        据悉，东海广场一期的总建筑面积约为8．05万平方米，其中，地上建筑面积7．17万平方米，地下建筑面积0．88万平方米，而此次交易价格相当于24．5亿元人民币，再加上截至交易完成日期前的运营资金的美元等值金额的总和，换言之，总金额略高于24．5亿元，按照总建筑面积估算，单价约为30435元／平方米。

        在昨天晚上召开的电话新闻发布会上，潘石屹对于这桩交易表现得相当满意，并表示将延续ＳＯＨＯ中国的一贯做法，不对东海广场做长期持有，而将之整层销售。同时，潘石屹认为，东海广场已经是一个“非常好的项目”，因此也无意对其进行过多的改造。对此，昨天的电话会议上有记者认为其涉“炒卖”嫌疑，潘石屹则明确表示，“炒卖不是违法行为”，并表示此举也是为了给股东带来最大的利益。“我们在最繁华城市的核心地段销售商用物业并提供统一的、全方位的售后服务的商业模式，在北京已经获得了巨大成功，这一模式在上海也将成功，我们有信心。”他强调：“这是我们进入上海的第一步，但绝不会是最后一步。”

        风险骤增的“抄底”？

        此次交易初始，大摩对东海广场的转让叫价高达4万元／平方米，而当时市场亦有风声称，潘石屹希望半价成交。而今商报记者据东海广场地上总建筑面积71671平方米粗略估算，此次潘石屹拿下东海广场一期的单价远超3万元／平方米——双方博弈半年，潘石屹似乎只拿到了一个不大的折扣，“抄底”一说相当牵强。

        潘石屹昨天在新闻发布会上频频强调，虽然目前东海广场一期写字楼的出租率仅有三成，但租金却达8－12元／天／平方米。但在商报记者看来，这一价格明显高出了目前区域市场的实际行情。按照仲量联行发布的上海中央商务区甲级办公市场二季度市场报告指出，二季度浦西中央商务区甲级写字楼的平均租金为6．6元／平方米／天。而东海广场作为南京西路区域内品质相对较低的甲级写字楼，租金却能达潘石屹口称的8－12元，不禁让人匪夷所思。

        以购房投资者普遍的8％年租金回报作为参考，假设东海广场目前租金真的达到8元／天／平方米，那么其未来合理售价的上限也仅3．65万元／平方米，否则难以满足投资者对于年租金回报率的期望。

        谁是真正“赢家”

        事实上，尽管潘石屹在新闻发布会上将东海广场赞美得天花乱坠，并信誓旦旦地表示“ＳＯＨＯ中国就是有能力成功散卖东海广场”，但商报记者发现，对于ＳＯＨＯ中国来说，这似乎真的算不上一笔好买卖。

        此前，商报记者在《潘石屹抄底上海拟收购东海广场》一文中指出，在上海，与ＳＯＨＯ中国擅长的ＳＯＨＯ产品类似的商业地产“类住宅”项目几乎均地处郊区，所以潘石屹若想进驻上海“传统ＣＢＤ”地段，则其出售型的ＳＯＨＯ开发套路怕是要走到尽头。目前，商报记者依旧认为销售型商业地产公司ＳＯＨＯ中国将会在上海面临这一问题，上海的整层甲级写字楼行情并非ＳＯＨＯ小户型及公寓产品可同日而语。基于商用物业二手套现成本高企，一般因为通胀预期而抢购豪宅的炒家似乎不太愿意染指持续低迷了一年的甲级写字楼，近两年来，浦西的甲级写字楼大宗交易成绩单并不出色，潘石屹想要成功套现东海广场似乎颇有难度。

        需要承认的是，在楼宇经济遍地开花的今天，作为收购方，ＳＯＨＯ中国能够得到静安区地方政府的大力支持，同意其以现在的格局零散出售，确实相当幸运。但上海不乏滞销的出售型甲级写字楼，东海广场接下来的命运，需要拭目以待。

        由此来看，ＳＯＨＯ中国似乎只是一个“口头赢家”，真正的赢家，是没有损失一分一毫全身而退的摩根士丹利——2006年，摩根士丹利以19．6亿元的价格接手东海广场，3年后，以24．5亿元的价格成功解套。

        买家的“投桃报李”

        有趣的是，今年3月11日，摩根士丹利发表研究报告表示，“首次将ＳＯＨＯ中国纳入其研究范围，并予‘大市同步’评级。”报告认为“ＳＯＨＯ中国有净现金水平及无偿付风险。其北京三里屯项目的推售成功令ＳＯＨＯ中国锁定了该行预测2009年度销售收入之64％，料销售量胜预期或平均售价较高，可带来短期股价正面催化剂。”令人感到颇有微妙之处的是，此时，市场有关大摩欲抛售东海广场的传言正盛。

        此后，ＳＯＨＯ中国欲收购东海广场的传闻进一步在市场中游走。到了今年6月18日，摩根士丹利又发表研究报告称，“将ＳＯＨＯ中国的评级上调至‘增持’”。报告称，目标价设定是基于资产净值预期，一线及二线城市的住宅价格上涨了10％，且中国商业资产价格则下跌了10％。同时，摩根士丹利此前对公司长期增长前景，以及缺乏地理多元化的担忧已有所缓解，并预计公司扩张计划正在逐步成型。报告并指出：“可能公布的土地收购计划将为股价提供正面催化作用。”

        6月18日，ＳＯＨＯ中国收盘上涨1．32％，报每股4．61港元。2个月后，ＳＯＨＯ中国在上海的“收购计划”尘埃落定，其受益者，就是在半年中两次对其进行“肉麻”评级的摩根士丹利。

        新闻背景

        东海广场频繁转手小史

        作为曾是上海社保基金投资的五大房地产项目之一，东海广场所在地块原是上海电子计算机厂厂房。1994年，上海天怡房地产有限公司与浦发银行(21.70,-0.67,-3.00%)社保部、上海计算机公司达成三方协议，建立“东海广场”项目，协议约定由社保部出资，计算机公司出地皮，天怡公司负责办理各项手续并承建该项目。整个项目共有三期，一期为一栋52层高的Ａ级智能化写字楼，二期建造138套房的酒店公寓，三期为零售商场，总建筑面积超过13万平方米。

        由于后来房地产市场过热以及社保资金出现一系列丑闻，国务院清理各种违规投向房地产业的资金，明确社保基金已经进入房地产市场的要全部退出。原先的合作无法继续进行，浦发银行社保部不能作为合伙人投资，转而以借款人的身份向天怡公司追讨已经投入的资金，最后，法院判决天怡公司赔偿浦发银行本息共5．6亿元。正是因为这场错综复杂的纠葛，东海广场首次沦为了烂尾楼，自1997年项目主体（50层大厦）封顶之后，工程便陷入停顿。

        1998年，东海广场项目的开发主体变更至上海安联投资发展公司名下。到2005年1月，上海安联又将东海广场转让给上海静安区土地开发控股总公司。不到3个月后，静安区土地开发控股总公司又以7．38亿元的价格将东海广场转卖给开开集团。没过多久，东海广场再次易主，浙江绿城以13亿元的价格成为其新主人。到2006年，大摩从绿城手中接过了东海广场，收购价格也上升到了19．6亿元。