英国维珍航空公司的老板来拜访

　　北京SOHO公馆从来没有打折销售

　　主持人：有位网友问，最近媒体在报道北京房价出现松动时，其中提到SOHO北京公馆近期也推出了有折扣的优惠政策。请问潘总，SOHO项目是否也开始打折了？

　　潘石屹：这是媒体的误解。我们公司这10多年来在定价时都采用同样的方法，即建设期内付款是100%的价格，也就是我们对外公布的价格，按揭付款可享受9.9折优惠，一次性付款可享受9.4折优惠。这种定价方式是我们经过长期测算总结出来的一个价格体系，在我们所有项目的销售中都在使用这个体系，正在销售中的SOHO北京公馆也是使用的这个定价方式，我们SOHO北京公馆项目从来没有打折销售，媒体朋友如果了解我们一贯的定价方式就不会有关于打折的误会了。

　　主持人：《国际金融报》有位网友还在问SOHO北京公馆打折销售的问题。

　　潘石屹：《国际金融报》的这位网友提的问题我已经在前面回答了，请你看一下前面的回答。SOHO中国的北京公馆并没有打折销售，所谓的折扣只是不同付款方式的折扣。

　　央视《经济半小时》引用的数据是错误的

　　主持人：有位游客问，央视《经济半小时》引用“中房指数”的数据，说07年12月第四周北京平均房价下降20%，您对此怎么看？

　　潘石屹：我们正好刚做完“2007年北京房地产市场分析报告”，在过去两星期里，我们依据北京市建委的房屋交易系统准确即时的数据，全面整理了2007年全年北京房地产成交的情况，这是由每套房子的成交数据汇总来的，从中我没有看到2007年12月份，尤其是第四周下降20%的数据情况，经济半小时引用的这个数据是错误的。分析研究市场所依据的数据是最关键的，否则统计进去的数字是错的，得出的结论自然与事实不附，“进去的是垃圾，出来的更是垃圾”。

　　主持人：有位网友小狮子向潘总提问说，北京市二手房价居高不下，比如中关村80、90年代的老房子，很多这样的二手房挂牌售价高达2万元/平米，您觉得这样的价格合理吗？有没有很多的水分？

　　潘石屹：前不久，我们公司整理了北京房地产市场一手房和二手房成交量、成交金额和成交单价的相关数据，发现真正二手房成交的价格并没有你说的这样高，一般二手房成交的平均价格是一手房的一半左右。

　　二手房市场在过去两三年时间有了一个很大的发展，这是北京房地产市场健康发展的一个标志。如果每年只依靠新建的房屋——无论是商品房，还是经济适用房、廉租屋——来解决北京人的居住问题，尤其中低收入人群的居住问题是非常困难的。如果政府能够通过一些优惠政策，尤其是税收的优惠政策，启动二手房的成交量，这对平抑北京的房价，解决北京中低收入人群的住房问题，降低北京房屋的空置率都有很大的好处。这种好苗头已经出现，2007年北京二手房成交的套数超过9万套。　　　　　　

　　北京大约有住房400万套，如果每年有10%的房子成为二手房可以进行交易，就有40万套，这比每年十几万套，20多万套的一手房的数量要多得多。这些旧房子再上市流通是解决北京中低收入人群住房问题的一条很广阔的路子。

　　主持人：根据07年最后四周的涨跌幅度看，出现了房价的拐点，您觉得这种现象会持续下去吗？出现“拐点”受到哪几个因素的影响？

　　潘石屹：我在前面也说了，中央电视《经济半小时》公布的“北京2007年12月份最后四周房价的跌幅”是一个错误的数字。我们从北京市房地产交易网上公布的数据上并没有看到这样的数字。

　　但宏观经济和房地产市场下一步会发生什么样的变化，是由各种各样的力量综合起来作用的结果，任何一位有预见性的学者或者商人一定要能够在这种变化发生的面前洞察到影响这些变化的力量，什么力量会成为主导的力量，什么力量会退出？只有理解这些力量，理解市场变化的周期，才能够深刻地理解房地产和经济出现兴盛或萧条的根本原因。

　　主持人：这位网友问潘总，您之前提到过8000元/平方米为拐点，也就是会更多地关注中低档房子，潘总能不能谈谈政府会对中低档房有那些政策和措施？

　　潘石屹：政策都是由政府来出的，我无从谈起，但我把北京的“每平方米8000元”和“四环”作为两个标志性的点来分析，是我们在分析了北京过去三年时间成交房子的数据后得出的结论，这个分析报告在北京市有关部门的支持下，我们公司同事加班加点，在昨天晚上的11点终于完成了。我们会在适当的时候把它挂在网上与大家一起分享，供大家参考。

　　主持人：有位游客看了潘总关于“中房指数”的回答，说老潘还说《经济半小时》的数据是垃圾数据，这话够猛。

　　潘石屹：我只是说在利用数据进行统计和经济分析的过程中，一个不变的规律就是：“进去的是垃圾，出来的还是垃圾。” 不可能进去的数据是垃圾，却能够得到正确的、有价值的结论。这是一个基本定律，不是特指经济半小时节目。

　　主持人：有位网友问潘总，SOHO中国每年年初都会出一个房地产市场分析报告，今年还会出吗？里面主要的观点是什么？

　　潘石屹：会出，今年的报告已经完成了，具体的观点请大家参阅我们《2007年北京房地产市场的分析报告》，我们会适时公布给大家。

　　土地市场的“拐点”一定会很快出现

　　网友：北京市土地市场最近比较冷清，很多例子都可以证明，这是否意味着城市里烂尾项目更加不会受人重视？还会继续冷清下去？请潘总谈谈对这个问题的看法。

　　潘石屹：最近，在北京公开出让的土地市场发生了两起“流标”的事件，这两个事件反映出来房地产开发商对房地产市场未来的判断。但我认为，这是很正常的，2007年土地市场“发疯”了一段时间，这种“发疯”的热潮一定不会持久，一定会回归到正常水平的。当然，大家对中国经济下一步的发展是不是看好，包括美国经济会不会发生萧条 ，各个学者都有自己的看法，这些也可能是影响开发商拿地信心的原因。

　　北京的烂尾楼几年前是比较多的，最近三四年的时间，随着北京市房地产的繁荣消化了一部分，但现在还有许多。收购烂尾楼比从政府“招拍挂”中取得土地要复杂得多，但这些烂尾楼从地理位置上来说一般都是最好的，开发商到底是通过政府公开出让的市场“招拍挂”获得土地，还是收购烂尾楼，这需要在效率、价格、法律关系等方面进行一个平衡。

　　主持人：还有一位网友提问说，潘总，本周广渠路15号地公开出让时发生了流标，对比07年底中关村甲三号地的热闹场面，短短一个月的时间，土地市场形势逆转，这是否如您说的土地市场出现了“拐点”？

　　潘石屹：我记得07年9月15号，也是在新浪的聊天室，我说：大家请记住，今天是9月15号，土地市场的“拐点”一定会很快出现。因为2007年土地的市场太不正常了，在场的有5、6位记者，其中一位记者就问我，你认为北京的房地产市场会出问题吗？我纠正了他的说法：我说不是房地产市场，我说的是“土地市场”，土地市场太疯狂了，马上会出问题的。

　　主持人：这位网友问，有的学者认为中国房地产市场是否出现“拐点”的争论其实意义不大，因为中国房地产市场的政策与发展模式，已经发生了根本性的变化，您是怎么看待这种说法的？

　　潘石屹：的确，从07年下半年出台了许多房地产政策，这些政策就决定了房地产未来开发的模式必须改变，否则就面临着受到法律和政策惩罚的风险，例如，以国务院的名义再次发文件严厉地强调“两年不开发的土地要无偿收回，一年不开发的土地要缴纳20%的费用。”如果这一条政策严格实施，对以前绝大多数房地产公司热衷于土地储备——也就是他们号称的“土地银行”的开发模式就会受到非常大的打击。SOHO中国一直没有走这样的开发模式，因为这个法律规定不是现在的新规定，是许多年前就有的规定，只是各地方政府没有严格执行而已。房地产模式的变化最根本的是取决于土地政策的变化。

　　我正在准备三个人大议案，欢迎大家参与

　　主持人：网友“会飞的鱼”想问潘总是不是要参加两会了，你有什么好的提案吗？

　　潘石屹：明天上午就到北京的“两会”去报到了，就提案而言，我一直想北京人最关心的问题到底是什么问题。

　　第一，空气的污染。它影响到每一个北京人，无论是大人，还是小孩，我想这是牵扯到每一个人的问题。所以如何解决北京空气污染的问题可能是北京当务之急的事情。造成这种污染源的因素很多，我想从建筑节能，加强建筑的保温等方面来给政府提出提案。这个问题是北京老百姓最关心的问题，但我对这个问题是外行，此前，也曾查阅了许多资料，请教了一些专家，集思广益，汇集大家的智慧，希望能形成一个有价值的提案。

　　第二，北京人最关心的另一问题是交通拥挤的问题，这个我想每一个在北京生活和工作的人都深有体会。我认为，一个主要的原因是北京的围墙太多，大院太大，小区的道路不能够和公共的道路连通，形成了交通的阻碍。阻碍的交通又加重了空气的污染，北京因为有许多大围墙围了起来，所以变成一个不能步行的城市，大部分的交通都是依赖汽车，如果北京能够在新建的小区减少和消灭围墙，把小区的道路向社会开放，这将大大地缓解北京的交通问题。

　　有人会担心没有围墙了，社区就不安全了，实际上，我们看到一些学者和专家的研究，还有从西方国家对开放社区和封闭社区犯罪率的统计可以看出，越是开放的社区越是安全的，各种犯罪率都很低。

　　第三，房价问题。普通老百姓住不起房子的问题也是北京人关心的一个重要的问题。我认为解决的好办法是降低二手房交易过程中的税费。

　　我正在准备这三方面的提案，希望得到专家、网友和其他人大代表的支持。最后如果能够形成一个有价值的提案，就非常有意义了。

　　主持人：有一位网友“我不是游客”问潘总春节到了，您的春节有出行计划吗？

　　潘石屹：明天就要去参加“两会”，26号才能结束，这期间就集中精力开好“两会”，准备好我的提案。今年的春节不准备到外面去过了，就在北京过。

　　主持人：网友“不溜达”提问说，潘总，北京的交通阻塞，房价上涨过快，是否与北京人口急剧增长有关系？潘总作为人大代表，对如何控制管理北京人口过快增长有什么建议？

　　潘石屹：城市的交通拥挤问题，不光是北京的难题，也是全世界大多数城市的难题。房价上涨过快，城市中普通的人，尤其是中低收入的人购买不起房子，这种现象在全世界任何一个国际化城市都是一样的。解决这些问题有许多的办法，但我认为最好的办法就是在城市规划和建设的过程中，让这个城市的各个功能融合起来，不要形成一两个集中的区域。过去，我们城市规划都要强调功能分区，南边是居住区，西边是教育区，东边是办公区，这种城市规划的思想是很落后的，这种城市规划的思想也加剧了城市交通的拥挤和堵车现象，只有城市各个功能的融合，才可以降低城市的交通负荷，减少北京的堵车现象。

　　小产权房不过是开发商为吸引客户起的一个美丽动听的名字

　　网友：最近内地股市大跌，请问潘总您炒股吗？您对内地和香港股市最近的波动有什么样的评价？能否给我们提供一个投资建议！

　　潘石屹：最近，我看了一本巴菲特写的书，是他给公司股东们写的一些信，他在这本书上有一个形象的比喻，他把市场比喻成为一位先生，他说，“Mr.市场”是一个情绪很波动的人，说好时好得不得了，说坏时坏得不得了。作为一个企业，作为一个正常人在跟情绪总是波动的人打交道时，一定要保持自己的理性，做好自己该做的事情。

　　主持人：这位叫做“我改了什么名才醒目”的网友提问说，对于国家宏观调控包括“多建中低价位楼盘，土地出让金一次性付清，第二套房贷首付率提高”等等措施，您持什么看法？政府的态度、政策等方面与前几次的宏观调控有什么不同？

　　潘石屹：国家对房地产宏观调控的政策实施了三年多时间，从出台政策总体的趋势来看，是越来越市场化，越来越用经济的手段进行调节。例如提高利息，提高首付的办法来降低需求，这种办法比起行政命令可能见效要慢一些，但这种办法对经济，尤其对经济中健康的成份不会有过多伤害，而且有利于经济朝健康的方向发展。另外这种用经济和市场的手段去调控的办法，松紧自如，当经济出现滑坡了，政府可以用降低利率，降低银行的准备金，降低首付款等办法来刺激经济。所以说这种调控的办法从长期来看是很有效的。

　　但SOHO中国与其他的房地产公司有很大的不同，SOHO中国有自己独特的商业模式，从开发的产品上来说，不是以开发住宅为主，所以第二套房子首付的提高，以及对住宅产品各方面的限制不会对SOHO中国开发的商业、写字楼项目造成任何的影响。

　　主持人：有一位游客问潘总，您怎么看上海“汤臣一品”的销售策略？如果是您，您会怎么调整汤臣一品的市场营销策略？谢谢！

　　潘石屹：每一家企业都有自己的销售策略，各不相同，作为同行，我不想过多地评价他们，其实同行之间的评价许多也是没有价值的，最好的评价是市场，无论它采用什么样的策略，市场认可了它就是好的，市场不认可就证明它的策略是错的，要相信市场。如果它做了错误的决策，迟早会受到市场的惩罚，市场会来纠正它的错误。

　　主持人：有位游客想问潘总，我家有一套小产权房，现在房市整体情况很乱，说降、观望的都有，我还适合出手吗？

　　潘石屹：小产权房是非法的，是没有法律保证的，我记得在三年前没有小产权房这个说法，只是叫“村产权，乡产权房”，深圳的叫做就更直接了，叫“农民房”。小产权房的叫法实际上是这些小产权房开发商为了吸引客户起了一个美丽动听的名词罢了，其实小产权房是没有产权的房子，产权并没有大小的区别。购买小产权房就相当于把庄稼种到了别人家的地里，这块地其实并不是属于你的。但目前据我了解，各个城市的这些村产权房，农村房，就是美名其曰“小产权房”的房子，数量非常大，我劝现在想购买小产权房的朋友们不要购买。因为这是没有任何法律保证的。如果已经购买了的，就等待政府下一步处理的政策吧，因为数量很大，我想政府一定会妥善处理这些问题的。

　　主持人：有位网友提问说，潘总您好，您怎么看中介公司成规模地退出市场，这是否和当前房子交易量下降有关？

　　潘石屹：房地产市场繁华时，首先繁荣起来的是中介市场，它们进入门槛低，投入成本少，有了成交量他们就不断开新店，租新的房子，招新的员工；当市场的成交量萎缩时，同样的道理，首先受到打击的是这些中介公司，马上就付不出房租，付不出工资了。另外，中介的管理也非常重要，中介也是最容易出问题的一个行业，管理的办法一般有两种：一种是给公司发执照，一种是对中介人员发牌照。其实我认为更好的办法就是把成交的一手房，二手房都放在网上，只有公开和透明就会避免大家上当受骗。

　　主持人：网友问潘总是不是天津与北京之间的交通越便利，路程显得越短，就说明天津的房价也要像北京那样疯长了？

　　潘石屹：天津和北京是距离离得最近的两个千万级人口城市，这是全世界都没有的现象。这两个城市从距离上来说离得非常近，高速列车的开通使它的时间距离变得更短了。这将对北京和天津两个城市的房地产市场都造成一些影响，最关键的是两个城市的定位，一部分产业的定位就会集中在天津，一部分就会集中在北京，我想，更国际化的一部分——第三产业的一部分应该是在北京集中，而其他的可能在天津更有优势。但我不认为天津的房价一定会暴涨，会赶上北京的房价。

　　主持人：有网友问潘总，中国人民银行1月25日上调存款准备金率的政策会对房价有什么影响？会加速房价下调吗？

　　潘石屹：前天晚上当我们得知人民银行又上调了0.5%的存款准备金率时，我们感到非常惊讶，因为全球的经济形势都不是非常地明朗，存在着许多可能出现萧条的原因，尤其是次级债的损失，各个银行越公布亏空越多，这时候，中国政府应该应对的是全球经济的萧条可能会对中国经济带来的影响，所有出台的政策都要走到经济变化曲线的前面，如果滞后了可能起到的就是反作用。当然，从宏观上来说，利率上调了，银行准备金上调了，市场上的资金少了，房地产的需求就会下降，房价从理论上来说有下调的压力。

　　SOHO中国和“琼民源”没有任何关系

　　主持人：还有一位网友听说今天光华路SOHO2项目举行了建筑物拆除的仪式，想请问潘总旧建筑拆除大概损失多少资金，新建筑风格确定了吗？

　　潘石屹：光华路SOHO2是和北京公馆一起从华远转让给我们的项目。光华路SOHO2就是北京时间最长的烂尾楼“民源大厦”这个项目。今天这个项目烂尾长达十几年的时间，原计划我们用爆破的方法拆除，时间可以很短，但考虑到污染，主要是爆炸时粉尘的污染问题，政府建议我们最好用机械拆除的办法，这样可以减少对北京大气的污染，所以我们这次的拆除办法还是选择机械拆除。据拆除公司预计，用3个多月的时间可以拆除，并不会影响08年北京奥运会期间城市的形象。新的方案在过去两个月时间，我们聘请了几家国内外设计院，最后选定了三个比较理想的方案，现正在等待政府的审批。

　　主持人：有位游客问潘总，《21世纪经济报道》1月12日有一篇文章叫“谁的琼民源”，其中谈到现在的光华SOHO2项目，以及原来烂尾楼的法人股问题，请问潘总这与SOHO中国是否还有关联？是否会影响SOHO中国对这个地块的重建？

　　潘石屹：SOHO中国与“琼民源”没有任何关系，与“琼民源”原来的法人股、股东更没有任何的关系，也不会影响SOHO中国拆掉烂尾楼对这块项目重建的计划。

　　主持人：有位网友想问SOHO中国今年在北京有没有拿地的计划？

　　潘石屹：有，2008年SOHO中国主要的拿地方向还是在北京，北京的繁华地段。

　　主持人：有网友问，您刚才谈到维珍航空公司老板来访的事情，能不能给我们讲一讲您与这位很有个性的企业家的交往情况？

　　潘石屹：我是这位维珍航空公司老板的粉丝，他是商人中很有个性，很有创造力的一位老板。许多年前我就读过他的书，这次通过一位英国朋友的介绍，他来到我们公司，我跟他见了面，聊得很投机。业务上面并没有谈到过多的合作，主要相互介绍了各自的慈善福利基金运作办法、用途，还谈到了艾滋病的防治，中小学的教育等问题。

　　主持人：有位网友问潘总，我去过您的办公室，您是不是特别喜欢白色？

　　潘石屹：白色简单、干净，我比较喜欢白色，尤其在办公室中需要的是安静的气氛。

　　主持人：这位叫“宁静致远”的朋友问：三里屯的项目什么时候动工？大概是售价多少？

　　潘石屹：三里屯的项目已经开工了，售价还没有最后定，等到开盘时再随行就市。

　　主持人：有位网友问潘总：潘总您好，今年的达沃斯经济论坛又要开了，您还会去现场做报道吗？您每年关于达沃斯的博客是我必读的。

　　潘石屹：达沃斯会议下周召开，张欣去参加达沃斯会议。我要参加北京的“两会”，没有时间去了。每年的会议特别多，我和张欣有个分工，国外的会议主要是她去参加，国内的会议我去参加。今年4月11号在博鳌举行的“博鳌亚洲论坛”我会去参加。

　　主持人：非常感谢今天这么多网友参加我们的网聊，也非常感谢潘总抽出这么长时间回答大家的各种问题，我们的网聊还会继续下去。下周虽然潘总会出席人大会议，但我们会尽量安排时间跟大家见面。欢迎大家到时再来参加。

　　潘石屹：谢谢大家！