2015年年末，在北京光华路SOHO 3Q，潘石屹跟创业者进行了一场“潘谈会”。当天请来的嘉宾是刘强东。他给正向互联网转型、做共享办公的老潘出了个金点子——“房子白送”，因为“只有免费才能成为真正的互联网公司”。潘石屹当时笑着说，“这得回家跟张欣商量商量”。没想到，这句玩笑话老潘当真了。半个多月后，当《环球人物》记者再见到潘石屹时，他很认真地讲起了接下来要怎么“白送”房子，才能让自己持有的物业利用率更高。

这就是潘石屹，总能“出乎意料”，成为媒体的头条，亦如当初他创办SOHO中国时，引来的各种争议和讨论。只不过，今天的老潘更加谦和、从容。近10年来，他写微博、出书、代言、做主持、拍电影，早已习惯生活在媒体和公众面前。这位“颜值”不高，普通话也不标准的地产大佬，拥有的粉丝甚至超过很多明星。

人物简介：潘石屹，生于1963年，甘肃人，SOHO中国董事长。大学毕业后分配到国家石油部下属单位工作，1987年下海经商。1992年与冯仑等创建北京万通实业股份有限公司。1995年，与妻子张欣创立了SOHO中国有限公司，成为房地产界领军人物。图为2016年1月12日，SOHO中国董事长潘石屹接受本刊记者专访。（本刊记者 傅聪 摄） 

“活着也许就意味着胜利”

在一个签约发布会后，潘石屹带着未消的兴奋劲儿，坐到《环球人物》记者面前。深色西装、黑框眼镜、标准的潘氏笑容，顿时让人多了几分亲近感。老潘很自然地调整座椅位置，面对镜头。采访中，他有问必答，没有表现出丝毫紧张。有时说出一些“过分”的话，他会补充一句“这个可能跟你们的导向不一致，反正这是我的看法”。话语间的直率，一点不像商场历练多年的“老手”。也许，这就是老潘的“可爱”之处，没有掩饰和虚伪，始终保持着一个“农民”的本色。

在地产界，潘石屹被称为“营销大师”。资深媒体人罗振宇曾评价说，王石的万科就像地产界的麦当劳，做的是地产的标准化和产业化，而潘石屹有点像地产界的迪斯尼，会提供一种文化、传媒、思想、艺术等方面的增值，等你喜欢他了，就会不知不觉地进去把买房子的发票开了，搞不清楚他是做媒体的还是卖房子的。老潘却说，“这是逼出来的”。1995年，潘石屹和妻子张欣创办了SOHO中国。当初，这个来自甘肃农村的“土鳖”和华尔街“海龟”的结合，一点都不被人看好。张欣的朋友形容潘石屹是“没有花香，没有树高，一棵无人知道的小草”。老潘说，“我就是一棵小草”。

的确，比起地产界的其他大腕，潘石屹的身段更低，“这样才会有更多人来帮助你”。他从不隐瞒自己的出身，会在媒体前讲述极其贫苦的过去。那些“吃不饱饭，苦到只有一条裤子，时刻担心裤子破掉漏出裤头”的经历，让他拥有了更多追随者。当初，为了宣传SOHO前卫的居住概念，把房子卖出去，潘石屹是销售员，会跑到山西、内蒙古去拜访客户；也是公司的代言人，在当年SOHO现代城和建外SOHO的户外广告牌上，总能见到微笑的潘石屹。从此，他游走在地产和娱乐界……

2006年，潘石屹主演了一部电影《阿司匹林》，与电影票房形成反差的是，此时SOHO中国和其个人影响力，正如中国的经济和房价一样高歌猛进。在政府调控对住宅市场频频出手时，潘石屹已在两年前从商业住宅跨入商业地产，商业模式也已成体系。从拿地开始，他会选择大城市的繁华地段，比如北京的CBD、三里屯，以充分体现商业物业的价值和建筑设计的品位。他说，房地产的定价权主要体现在地段上，掌握了定价权才能有利润，如果选择二、三线城市，周边的开发商打价格战也会把你打死。然后就是依靠SOHO庞大的销售团队把这些物业快速散售出去。地段、设计、散售是其核心所在。

2007年，被潘石屹称为“房地产近10年来的最高点”。在奥运会效应和人们投资热情的多重刺激下，地产业走上了一个顶峰，而潘石屹也在这一年完成了上市。当年10月，SOHO中国在香港上市，他和张欣所持股份的市值一度达到317.45亿港元，由此跻身中国富豪榜前列。与上半年诞生的内地新首富——碧桂园的杨惠妍旗鼓相当。

然而，手持重金的老潘，并未大跃进的发展。2008年初，他继续每周在新浪的聊天室跟网友“见面”。在之后的短短两个月里，潘石屹对楼市的看法，从最早的“不担心”、坚持“无拐论”变成了“不容乐观”，甚至预言“百日内房地产企业将发生剧变”。老潘的言论虽引来不少非议，但接踵而来的次贷危机，印证了他的商业敏感。

在SOHO中国酝酿赴港上市前，所有的投资银行无一例外地建议潘石屹，一是要大举拿地，二是要开拓全国市场。潘石屹说，“这不能全怪投行的短视。中国人多地少，又有18亿亩红线，谁都知道在中国拿到土地越多，意味着资产价值越高。”而面对投资银行的游说，老潘最终没有采纳举债拿地的建议，躲过了一劫。他笑称是“因为自己得过天花”，“清朝康熙皇帝玄烨为什么能够登上皇位？顺治死后，玄烨是少有的出过天花又没死的皇子。同样道理，出过天花，有了免疫力的房地产企业容易在这轮危机中幸存下来，而活着也许就意味着胜利”。

“出走”上海

为了应对金融危机，2008年底国家推出“4万亿计划”，这让一片“死寂”的地产业重新看到了希望。不过，其后的两三年潘石屹在媒体上出现时，多和“失意”二字相连。这要从2009年的地王争夺战说起。当时，手里不差钱的潘石屹带着SOHO一干元老来到北京市国土局交易大厅，参与广渠路15号地的争夺，结果被自称“小公司”的方兴地产弄得铩羽而归。事后得知，这个小公司的背后是庞大的央企。老潘不服气，2010年又对心仪已久的北京CBD核心——中服地块，再次出手，还是空手而回。据媒体报道，当时在竞标中，潘石屹质疑竞买条件中对投标主体的苛刻要求，与任志强一起炮轰“内定”。随后，中服地块虽被暂停交易，但调整后重新上市的第一轮方案投标中，SOHO中国的分数全部垫底。

其实，“央企造地王”是当年地产业颇为关注的话题。尤其在中烟集团和中国兵器工业集团，这些与房地产业毫无关系的央企介入地王争夺战后，就出现了“国进民退”的言论。紧接着，国资委表态，除16家央企可以继续从事房地产业之外，其他78家央企必须限期退出，不过这场退出大戏也没能在短时间内唱完。

彼时，作为“意见领袖”的潘石屹，不管是写微博、出书还是在各种论坛上，都会毫不客气地指出地产存在的问题。在2010年的一次论坛上，潘石屹说，房地产行业经过了甚嚣尘上、泥沙俱下的高速发展的年代，现在已经到了沉淀的年代，即回归到房地产的本质。可惜的是，中国的房地产并没有沉淀下来。中国的城市建设用20年时间走过了许多国家几百年才走过的道路，发展速度太快，冲得太猛，惯性太大，刹不住车。一时间，大量企业和行业的资金涌向房地产。这并不是什么好事。人得癌症是因为细胞失去记忆和约束，疯狂生长为癌细胞，并最终导致生命枯竭。房地产业也大致如此。

的确，高速发展的房地产业已积聚了不少“顽疾”。此前，老潘就公开指出过业内的一些“怪现象”。他说，老家甘肃的农民流传着这样一句话：养鸡的不如倒蛋的。几年前，有两家开发商在同一地段拿了块地：一家开发商建了房子销售出去，没赚多少钱；另一家开发商，囤着地，什么事都没干，最后把土地转给别人，赚了许多倍。大多数地产商认为中国“人多地少”，土地市场上一定是“物以稀为贵”，谁拥有了土地就会拥有未来，所以许多地产商不顾法律和政策的限制大规模的囤地。

于是，抢不过地王的老潘，开始南下。当时，这被不少媒体解读为“无奈之举”。有人指出，2010年初，北京市“招拍挂”商业用地均会加上一个条件：“除住宅和公寓外，原则上不许散售。”这似乎宣告了SOHO中国散售模式在北京的“破产”，潘石屹只能转战尚无此规定的上海。不管是无奈之举还是早有规划，老潘的南下之路依旧顺畅。2010年10月，SOHO中国以12.12亿元收购上海卢湾区43号项目48.48%的股权。这是近一年来，他在上海的第四度出手。而当年他还创下了业绩新高：销售额达238亿元，比2009年增长了82%。用任志强的话说，“小潘是天生的二道贩子，能把土豆卖出黄金的价格”。

在这个整年，地产大佬们都没闲着，王石宣布要淡出万科去哈佛读书，冯仑正构筑着他的“立体城市”，王健林也开始向文化产业转型，陆续投资了一些文化旅游项目。当各路兵马都在地产里搏杀时，这些早就开荒扩土的大佬们已经在寻找突破和变革。

从地产商到“包租公”

2012年，那个传说中的世界末日并没有来。但对老潘而言，这之后的3年走得有些“艰辛”。其间，潘石屹经历了两次转型，“脱胎换骨”是他对这些日子的总结。2012年8月16日，潘石屹对外宣布SOHO中国的商业模式由“开发—销售”转为“开发—持有”，告别散售，自持物业。3天后其股价便暴跌12%。显然，外界依旧看衰。

但老潘这一步不是冒进之举。从政策层面看，2011年限购限贷政策已推广到全国，存款准备金率也一降再降，最直接的影响是资金来源受到限制。这对需要大量资金的地产业无疑有很大影响。从市场看，销售物业的毛利在下降，而租金上涨却提高了出租物业的盈利空间。

实际上，转型在2012年的地产业已不是“稀罕事”，采取租售并举模式的房地产企业越来越多。在SOHO中国之前，富力地产、保利地产等公司已开始尝试转型。保利集团就表示，计划在未来开发的物业中，30%为自己持有，70%用于出售。而且这些地产大佬自持的物业，往往都是优质资产，能为公司提供较为持续稳定的现金流。与此并存的另一个局面是，从2010年开始的商业地产热正火速蔓延。到2014年，全球新建购物中心面积排名前10的城市有9个在中国，而在电商等冲击下，这些建筑正造成巨大的资源浪费。

此时，潘石屹已在酝酿第二次变革，而且来得更彻底。2014年9月，老潘在扎克伯格的邀请下，去Facebook参观。这家市值3000多亿美元的互联网公司的高效和文化，对他触动很大。接着，老潘给自己定了个任务，每个月至少拜访10家互联网公司。他说，传统企业的人（在办公室）看报纸、喝茶的，吊儿郎当，互联网企业都是忙着编程的，气氛不一样。在互联网企业，老板基本没有固定办公室，而传统企业总裁、副总裁、部门经理，配置多大的办公室都很有讲究，“都去讲究这些东西，还有什么办公效率？”

老潘转型“互联网+”不是偶然。2015年，去库存已是地产业的基调。用共享办公的新模式，老潘成功地提高了写字楼的出租率，且未增加管理和人员成本。老潘的办法是，不雇佣新的管理人员来应对加大的出租量，而是采用“众包”方式，即个人和公司都可以加入3Q的销售网络，成为其合作伙伴，他们可以通过手机端代客下单，客户支付成功后，合同租金的8%将作为佣金返还。显然，老潘的商业模式很奏效，现在不仅他的物业出租率很高，还签下了其他的写字楼，要做管理模式的输出。老潘说，他的目标是2017年共享座位达到10万个。

“10年再没出一个企业家”

《环球人物》：是什么促使您向互联网转型的，您认为现在的房地产处于什么时期？

潘石屹：其实，对一个公司、一个行业最敏感的就是资本市场。大概在两三年前，资本市场对传统企业就不看好了，没人关注了，就跟孤儿一样。我在想这是不是赶时髦，互联网是不是个时髦的东西。可这些投资人不是小女孩，要穿漂亮衣服，他们都掌握着巨大的资金，不可能为了赶这个时髦。后来我观察发现，所有的传统行业都面临这样的问题——产能过剩，生产出来的东西太多了，钢材也多，水泥也多，房子说是不够，实际上也多。资本市场就是要把资源放到最需要的地方，不需要的地方就不配置了，这是市场经济最简单的道理。所以资本市场对传统行业都不看好了。而互联网带来的最大变化，就是轻资产。它靠一个平台把社会资源最充分地组织起来。比如Uber，作为全世界最大的租车公司，却没有一辆车，解决了无数人的出行问题，你说这是不是社会的进步？
前段时间，我和携程老总梁建章聊天。我说从你的观察看，现在中国的经济到底是好还是不好？我看到的传统这块，一斤钢材的价格还没一斤大白菜的价格贵，能好吗？梁建章说了个观点，非常独特。他说根据他的观察现在经济是好的。他是看社会中最基本的劳动力，就是为这个社会创造价值的这些人工资涨还是跌，如果这些人的工资在跌，那经济就不好，反之经济就是好。你看那些为这个社会服务的，送餐的、打扫卫生的人，他们的工资都在大幅度增加，你说经济是好还是坏？

《环球人物》：从现在往回看，2007年SOHO上市，到2012年不做散售，您的转变反映了地产业怎样的变迁？

潘石屹：从房地产来看中国社会的变化，很有意思。我们可以把时间跨度放得再长一点。其实，任何一个经历或目睹中国城市30年变迁的人，得出的结论都一样，就是这个30年，每隔5年，房地产的质量会提升一大块。

《环球人物》：5年是如何得出的？

潘石屹：这是个概数，也可以说是10年。现在的房子和10年前的房子，10年前和20年前的房子，20年前和30年前的福利分房更是千差万别。前几天，我参加新浪微博的活动，碰到光线传媒老总王长田。我跟他说，最近看了几个电视剧，《历史转折中的邓小平》《北平无战事》《琅琊榜》……看完以后，我觉得你们电影电视剧行业进步很快。王长田跟我说，你知道什么道理吗？原来拍这些不赚钱，一个老板投一笔钱，玩一票就走了，现在电视剧拍好了真能赚钱，这就是市场的力量。我觉得房地产也是市场的力量。

《环球人物》：能不能把近10年称为房地产的“黄金10年”，您如何划分这个时间点？

潘石屹：从我的感受，应该是结束福利分房那年，即1998年可以算房地产的元年。原来单位给你分个房就不错了，还挑什么质量，结束分房实行市场化，这是一个标志性的点。这个过程中发展最快的是上海和北京。第二个关键点就是2008年北京奥运会前。这之前的三四年，感觉全世界的中心就在北京，基础设施不断建设，房地产也飞速发展。2007年是中国房产的高峰点，无论是社会的关注度还是影响力再不会超过这个点了。而且这之前的国际环境也很好，金融危机还没爆发，可谓天时地利人和。这之后基本开始走下坡路，有时候房价会涨一些，像现在房价又开始涨，这都不是什么好的事情。

《环球人物》：2012年，您决定不卖房子了，要自己持有。这中间有什么事情让您明显感受到市场的变化吗？

潘石屹：从全国来看，现在每年竣工的房子大概是12亿平方米，如果城市人口是6亿人的话，每人每年增加两平方米，这个建造的量在人类历史上是没有过的。四五年前，中国政府提出要搞3600万套保障性住房时，确实把我吓了一跳。因为按中国家庭的平均人口数来算，这个量太大了。所以，当政策出现时，我还是用了比较保守的办法，从2012年的8月，我们就持有这些物业，不销售了。当然都是北京上海最好地段的物业，基本上旱涝保收，大概有1700万平方米的办公物业。最近几年，大家仍在铺天盖地的发展，我却一块地都没拿。

《环球人物》：为什么不拿地了？

潘石屹：今天社会上不是需要你多盖一两套房子，而是最需要通过技术把空的房子利用起来。无论是中国的办公楼、商场还是住宅，要按照百分比来算，利用率都不到50%，当然这是根据我的经验来判断的。我们现在做的3Q就是办公楼的Uber，就是把空间充分利用起来。

《环球人物》：您曾说SOHO中国的成功在于商业模式的不可复制，那像万达、万科这些地产大鳄的商业模式又有何不同，能否总结一下？

潘石屹：这些公司的情况我非常了解，但不便评价，再说任何东西都总结出来就不好玩了。每个企业发展的道路都很独特，非要把万科、富力、碧桂园放在一起，就不对了。万科是王石的指导思想，恒大就是许家印的指导思想，华远就是任志强的指导思想，房地产是个比较个人化的行业。不过，有个规律性的东西可以分析一下，就是近10年间基本没出现过大的开发商、企业家，除了互联网，其他传统行业都没有。我看到网上有人抱怨说，这些大资本家把资源都占了，不给年轻人留机会。我说不是没给你们机会，而是他们走的这条路（传统的路），越走越窄，没机会了。你不用去学，你要走就在新的经济秩序下去创业。50后、60后、70后走的路，10年内连一个企业家都没出过，你还抢什么？不要说创业困难，干什么不困难，创业困难还有可能创出个新路子，淘宝、京东、Uber不就创出了新路子？

《环球人物》：您觉得未来的房地产行业会如何发展？

潘石屹：这个行业要想健康发展，一定要让所有的资产、每一平方米的面积都充分利用起来，让那些为社会做了共享，提供了附加价值的，提供好的服务的人，成为行业的领导力量。如果这个行业里都是些投机取巧分子，“养鸡的不如倒蛋的”，这个行业几年就不行了，市场也一定会有很强大的力量把这样的人和企业淘汰掉。

《环球人物》：就您个人而言，这10年最大变化在哪儿？

潘石屹：这个10年对我来说变化还是非常大的。10年前我的想法还是一个商人，视线和思想境界就是做一个好商人，现在就是一个企业家的心态了。

《环球人物》：这种心态的变化经历了怎样的过程？

潘石屹：上世纪90年代，中国的市场经济还没发展起来，下海的大部分是劳改释放犯，我那时候心里还挺别扭的，转不过这个弯。再说，当时的年轻人都很理想主义，谈的都是政治。你不谈这些，只做个小生意好像就跟社会脱节了。1992年，我们几个一起创业的人写了篇文章《披荆斩棘，共赴未来》，上面说我们走的经商这条路，也是中国青年的报国道路，我就自己说服自己，开始走了。这时候慢慢地了解商业里的规律，一步步成为商人，直到10年前。那时，我赚的钱够吃够喝了，视野也放得宽一些，开始关注社会的进步和发展，到底推动社会发展最重要的东西是什么，是一两个政治家还是科学技术发明……这些问题思考的比较多。这10年我对自己的评价是视野一年比一年开阔了，不再是一个商人要仅仅把公司做好，不一样了。

《环球人物》：那您现在比较关注什么问题？

潘石屹：现在就是想多做一些有意义的事，比如我之前在微博上公布雾霾数据。一开始，所有地方都没雾霾数据，我看美国使馆说有污染，可北京市环保局局长拍着我的肩膀跟我说没污染。我就跟他辩论，发微博告诉大家这叫PM2.5，对人是有毒害的。可那时候环保局用的指标是有多少蓝天，老百姓看到天不蓝，可他们说从数据上看那就是蓝天。最后把我逼得没办法，就在微博上发起出台PM2.5国家标准的倡议，结果有关部门叫我去“喝茶”……很快，微博上就有十几万人参与投票，我把这个结果给环保部部长写了封信，两个月后，雾霾标准就出台了。这样的事我还会继续做。

冯仑曾评价说，是三个人成就了潘石屹，邓小平，张欣，还有他自己。的确，潘石屹是幸运的，邓小平改写了中国历史，也改变了他的命运。在那个年代，他和冯仑相遇，留下“万通六君子”的传奇。而对于妻子张欣，潘石屹说：“20年前创立这家公司时，大概超过80%的人不看好，就像不看好我和张欣的婚姻一样。但是20年过去了，我们没有散伙，并且做成了一些事情。奥秘恰恰是因为我们的不一样，张欣从遥远的西方来，语言、文字、习惯、思维、审美思想都是西方的，而我从中国的农村走出来，和西方洋派的东西格格不入，这一土一洋的结合，成为互为必要的基础，这就是互补。”