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《南方都市报》——潘石屹:住宅过剩是“炸弹”违建是最大的“炸弹”

2012-04-20

(来源:南方都市报 南都网)
    潘石屹和他的朝外SO H O。从甘肃天水的一个穷孩子到今天的百亿富翁,作家郑渊洁认为他的人生经历是一个传奇。
    采访间隙,潘石屹带记者参观他的公司。
    “这里是我们的设计部,我们的房子都是先从电脑里盖的”。“这里是我们的财务部,一般人不给进来”……每到一处,他都一一向记者介绍。见到他,很多同事站起来,热情地叫他“潘总”。看见一些相熟的,他会和他(她)握手、问候几句。见拉着大车规划图纸的,他问,“这是什么,这么多?”修剪花草的花匠,也都和他打招呼。
    他是一个有着300亿身家的老总,有时却也好奇像孩子。而对于房地产市场的种种问题,合他心意的,他便滔滔不绝;不合心意的,果断回避。对于限购等政策问题,他一律杀绝。还要叮嘱身边助理,“下次有记者采访,叫他们千万别问‘限购’的,我一律不答。”
    谈调控限购后我变得很少说话
    南方都市报(下称“南都”):对于这一年的调控,你怎么看?
    潘石屹:看2011年房地产宏观调控,我觉得应该再往前看一下。从“国八条”出台差不多六年的时间,房地产一直在不断地调控,但房子交易量和房子价格也急剧上涨,这与调控的初衷有点不一样。我们的领导认为调控的力度不够,所以还要出台最严厉的调控措施,这就是在2011年年初出台的,让一些城市实行限购。
    过去六年,每一次政策出台,我和业内地产人士都会有交流,或者通过媒体交流,有时候是面对面的,包括跟住建部(原建设部)官员等各方面的交流。但从2011年实施限购政策之后,我就再没有“说话”,我变得很少“说话”。这一年多,我基本上推掉了所有房地产论坛,连博鳌亚洲论坛里面的房地产论坛我都没有参加。
    南都:为什么?
    潘石屹:原来出台的各种政策都是可以讨论的。比如力度大,或者力度小。我们怎么看这个政策、怎么看这个问题。可限购政策,它是最本质的变化。至于这个政策好与不好,我们曾经都通过各种各样的途径,将我们的想法向各级领导都表达了。
    把时间放到六年之后思考,前面几年,房地产的框架是在市场经济的框架下做的。但限购从本质上来说,不是市场经济的政策,而是反市场经济的政策。市场经济中最敏感的、起决定作用的是价格、成交量等,如果供求关系不平衡就靠价格平衡。限购、限价的出台,实际上令市场经济中发挥最重要作用的几个力量都不起作用了。
    论住宅住宅行业未来会过剩
    南都:其实调控跟你们公司关系不大。
    潘石屹:从比较个人的角度来说,最近这些年,所有出台的调控措施跟我们S O H O中国没有任何关系。我们做商业地产,无论限面积、限购、限户型,或者90/70,所有政策都是针对住宅,包括住宅里面要配建保障性住房等等,一切政策都跟我们没有关系。我们是超脱了经济利益的旁观者。
    我们看主流,一个行业长期垄断或者实行计划经济就会发展得慢,无论社会产品的供给,还是社会服务,都比较差。所以,这时再看房地产,会发现我们是不是实行了一些政策,令现在的房地产退回到计划经济时代去了?
    限购,实际上把市场经济中鼓励人们、激励人们把房子盖得更好的动力丧失了。没把社会中最需要的资金、土地、材料、管理技术等资源配置好。
    南都:今年持续限购,也有的地方限价,你认为住宅市场会怎样?
    潘石屹:中小城市,没有限购的城市发展会偏慢一点。从大趋势来说,中国还是在不断地城市化,从农村到小城市,从小城市到中城市,从中城市到大城市,这是一个大的趋势。而限价、限购,让外地人不能购买,从某种程度上是一个反城市化的现象。
    设想一下,如果在中国大范围地限购限价5年、10年,对整个市场、对房屋产品的质量等各方面影响都会非常大。因为限价,开发商改卖毛坯房了,不做精装房了,原来努力多年才开始做精装房,如今又退回去了。算了,咱们不谈这,总之,最重要的还是取决于政府。
    说建筑精装修的房子更环保
    南都:可是,如你所知,大品牌开发商万科等也被曝出质量问题。
    潘石屹:现在建的房子质量要比十年前建得好得多,无论户型、用料。十年前建的房子,又会比二十年前建得好;二十年前建的,又会比三十年前建得好。如果非常客观地看中国这三十年房子的变化,任何人,只要不带有任何偏见,一定会得出和我一样的结论。
    南都:但也有不少专家学者认为,中国的建筑,多数设计使用寿命只有50年,变“短命”了。
    潘石屹:寿命缩短是计划经济、“文革”之前建的,质量不好的房子。现在出现大量的投诉,比如万科,背后另有原因。真正要把房子质量提高,开发商就一定要做精装修。如果做毛坯房,一家一户装修,不但浪费材料和设计,而且整栋楼有一段时间都在装修,有噪音、粉尘、还有污染。但开发商统一购买材料、统一设计、有专属监理公司,有专门的材料检验系统,整套工程一起做,比一家一户装修的质量高得多,也更环保。
    当然,精装修过程中也会碰到各种各样问题。我十多年前做的SO H O现代城就是精装房,也曾遭到特别大的投诉。我们冬季施工时,在混凝土里放的防冻剂到了夏天会释放出氨气,气味非常难闻。实际上,原来做毛坯房时也是按政府规定放这个防冻剂。问题曝光以后,政府马上重新修改标准,要求冬季防冻剂再不能用含有氨的,这个问题就解决了,实际上也是行业的进步。如果开发商卖的是毛坯房,而装修队伍五花八门,如果出了质量事故,很难有人去负责。
    南都:如何避免精装房出现不环保的情况?
    潘石屹:严格检验。地板供应厂家、家具供应厂家是不是环保的?开发商有没有能力把不环保的、造成污染的排除在外?美国建筑标准有一个绿色建筑环保标准叫L E E D.SO H O中国从2007年开始承诺所有的建筑都要达到美国LEED标准。我觉得,达到一个统一的标准,这样才是工业化的产品。至于大气污染,开发商可以采用过滤系统,改变室内的空气质量。
    看广州暂不考虑进驻
    南都:我想知道广州的商业地产会不会有炸弹?
    潘石屹:我们曾去广州考察过多次。2007年SO H O中国上市时,我们计划要在北京、上海、广州、深圳开发。但考察后,觉得广州商业地产远远不如北京和上海。
    考察一个城市适不适合做商业地产,一般看它的第三产业发达不发达,这是直觉。另外,我们做商业地产还有四个指标:一是城市G D P的总量,衡量城市经济体量是大还是小。二是城市人均G D P是高还是低,体量大、可人口的数量多的话,就可能是一个比较贫困的城市,人均G D P是反映城市富有不富有的指标。三是每平方公里的土地上、城区面积上拥有的G D P是多大?这个指标对商业地产来说特别重要,它反映城市的繁华程度。如果城市很小,但每平方公里的G D P额度非常高,那它就繁华。无论商业还是办公楼,都希望在这个城市的繁华地段做,从第三个指标就特别能看出城市能不能做商业地产。最后一个是商业地产最重要的指标,就是看城市第三产业(服务业)占G D P的比重是高还是低,只有在第三产业占G D P比重高的时候,才需要办公楼。
    南都:那你们有打算什么时候进入广州吗?
    潘石屹:去年,我们又带队到广州考察过。广州第一个指标很好,G D P的总量和北京、上海都差不多的。第二、三个指标,人均G D P、单位面积上的G D P也差不多。第四个指标是第三产业(服务业)占G D P的比重,广州在这个指标上差好多。我记得北京是75.4%,上海接近60%,广州周围工厂占的比重是比较大。第二产业对办公的需求量不高,所以,广州办公楼的租金就老起不来。
    南都:依你所言,广深的商业地产会有炸弹吗?
    潘石屹:我觉得“炸弹”主要还是说住宅。因为商业地产不管怎么样,也不可能形成一个炸弹。住宅目前的租金回报率已经非常低了,量很大,开发商建的速度也快。此外,住宅千家万户的,先付首付,然后贷款,一旦房价跌下去,甚至会像香港的1997年一样形成负资产。
    批小产权房是最大的房地产问题
    南都:如果G D P再高的话,百姓更买不起房了。小产权房或许会因此更疯狂。
    潘石屹:政府根本不应该叫它“小产权房”,这是误导。小产权房是那些做非法建筑的开发商,自己起的好听的名字,其确切的名字是违法建筑或者非法建筑。可开发商这样打广告,社会、媒体、政府就认可了,也跟着叫“小产权房”。其实,在我们国家的法律制度和政策里面,是没有小产权这一说的。只有一个产权,合法的还是不合法的,并没有大小之分。
    南都:目前国土部表示要清理,你怎么看?
    潘石屹:越早越好。如果说房地产有一个炸弹,那不在商业,也不在住宅,最怕的就是游离于法律和制度之外的事情。我们应该反思。为什么会有那么多违建出现?这对一个人的诚信问题有多大的危害?事实上,假发票现象和小产权房是一样的,现在还很难管。
    南都:没有好的办法?
    潘石屹:十年前管跟现在就不一样,五年前管跟现在就不一样,一开始根本就不严格,所以才造成今天这样的局面。
    我觉得应该从这样的角度思考:第一,是不是在这个法律之外有违法乱纪的人老去违法?第二,现行法律合理不合理,是不是框框有点太窄了,太窄的话就要调整法律。多少年来,政府在土地法规和政策上没有做任何的调整,所以任何一点小小的调整,都可能受到阻力。所以,我觉得中国的房地产市场最大的问题,就是小产权房的问题。
    南都:有没有补救办法?
    潘石屹:很难。以北京为例,北京的小产权房超过30万套,如果一个家庭平均三点几个人,就有100万人。这个城市里面如果有100万人住在非法建筑里面,那拆了让100万人住哪?不太现实。
    最好的办法就是要调整土地法律,把法律适当地调整得宽一点。在法律面前,该罚款的罚款、该补交出让金的补交出让金。不然,社会再往前走,可能小产权房就在政府的公共用地、在未来的规划道路上。今天不拆,住的时间越长越有问题,最后的结果可能就是出现自焚现象。3年前,成都的唐福珍自焚,就是这么回事。
    ■最新回应
    我们资金充足,银根紧缩对我们来说是收购的大好时机。市场对商业地产的需求仍然十分旺盛。(上海绿城广场置业有限公司天山路项目)完成收购后,我们仍然持有125亿元的现金。我们将继续关注北京、上海等一线城市黄金地段的优质商业物业,完成100亿元人民币的年度收购目标。
    ———潘石屹
    ■老友记
    任志强最大优点是诚实
    南都:你和任志强相交那么多年,你对他怎么看?
    潘石屹:正派人。最大的优点是诚实,最大的缺点是粗糙。一个强大到没有自我的人。
    南都:微博都说你们好暧昧。
    潘石屹:这东西都是谣言。
    南都:老感觉任总在捉弄你。
    潘石屹:微博嘛,不能像人民日报,要不没有人看。
    ■他们这样看他
    任志强:一般的守财奴都把钱弄个罐装起来,然后还得借一大笔钱埋起来。你要用利息越低越好,你不用放着也是放着,所以他就属于这种。
    洪晃:潘石屹很会做人。
    郑渊洁(作家):潘石屹的人生经历是一个传奇,一个经典的中国梦。他从甘肃天水贫困地区奋斗成为中国屈指可数的成功企业家,每年向国家缴纳巨额税金,为他人创造了不少就业机会,这肯定是他的人生哲学的成功。
    马云(阿里巴巴集团主席和首席执行官):东南亚海啸发生时,他电话召来一大批企业界名人,我们连夜开会商量决定拍卖和捐钱。老潘那次出的钱最多,还捐了一套现代城的房子来拍卖。(来源:南方都市报 南都网)
    商业地产从没有这样好
    再次收购完上海绿城项目
    继续关注优质商业
    南都:你对商业地产情有独钟?
    潘石屹:我们在6年前就宣布不做住宅,原因是宏观调控政策来回变。比如光一个面积,就来回变几次,政策比较乱。此外,最根本的原因是开发商建的中国住宅的数量太大了。无论北京、上海、广州,住宅的回报率都非常低,这给我们传递了一个强有力的信号,就是住宅这个行业会过剩的。
    基于此判断,我们才一定要做投资回报率比较高的产品。你看,北京、上海的商业、办公楼租金回报率就非常高。
    南都:那就是说,做商业项目更赚钱?
    潘石屹:我们说的商业项目主要指办公楼和商铺。市面传给我们的信号是,写字楼租金价格不断上涨,这样开发商就可以赚钱,购买商业房产也可赚到钱。
    南都:你在“博鳌亚洲论坛”说到,近期楼市有回暖迹象。
    潘石屹:对我们而言,北京、上海的商业地产应该说十年时间里从来没有这样好过。商业地产实行市场化以来,每个月的租金平均上涨10%以上,这不是涨翻天了吗?
    南都:可是,我看你参与的微电影《拆弹专家》,其中提到商业地产是一个炸弹。
    潘石屹:他们说的是二线城市,他们本身对房地产也不太了解,还搞了个剧本。那个不代表我的观点。
    南都:你是否认为这是炸弹?
    潘石屹:商业地产对地段的敏感性比住宅要高得多。像北京、上海,我觉得跟二线城市是没法比的。北京、上海办公楼的需求量是非常大的,因为他们的第一产业、第二产业占比非常少。第三产业发展的基础是什么?一定是办公楼。
    (以下部分为记者19日电话采访)
    南都:本周二,贵公司以21.38亿元人民币收购上海绿城广场置业有限公司天山路项目100%的股权。潘石屹:天山路项目为商业及办公用途,位于上海长宁区虹桥涉外贸易中心核心地段,区域内跨国企业和机构云集,也是上海第一个涉外商务区,入驻内外资企业及机构4400多家,外资企业及机构占50%以上。周边商业氛围浓厚、交通四通八达,距地铁2号线娄山关站和内环线都不足300米。极其符合SO H O中国在北京和上海交通便利、商业繁华的黄金地段开发高端商业物业的一贯发展策略。这也是我们自2009年8月进入上海市场以来收购的第11个项目,也是我们的第二次收购。两年多来,我们完成了在上海南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、徐家汇、浦东等黄金商业区的布局,累计收购金额约255亿元人民币。
    南都:为什么会选择在此时机收购?
    潘石屹:我们资金充足,银根紧缩对我们来说是收购的大好时机。在限购政策、银根紧缩等严厉的宏观调控下,去年中国房地产行业经历了前所未有的挑战,住宅市场更是陷入了低谷期。但从办公租赁市场来看,市场对商业地产的需求仍然十分旺盛。上海写字楼市场前景十分看好。
    南都:下一步计划?
    潘石屹:这次完成收购后,我们仍然持有125亿元的现金。我们将继续关注北京、上海等一线城市黄金地段的优质商业物业,完成100亿元人民币的年度收购目标。(来源:南方都市报 南都网)