潘石屹和他的朝外SO H O。从甘肃天水的一个穷孩子到今天的百亿富翁，作家郑渊洁认为他的人生经历是一个传奇。

    采访间隙，潘石屹带记者参观他的公司。

    “这里是我们的设计部，我们的房子都是先从电脑里盖的”。“这里是我们的财务部，一般人不给进来”……每到一处，他都一一向记者介绍。见到他，很多同事站起来，热情地叫他“潘总”。看见一些相熟的，他会和他（她）握手、问候几句。见拉着大车规划图纸的，他问，“这是什么，这么多？”修剪花草的花匠，也都和他打招呼。

    他是一个有着300亿身家的老总，有时却也好奇像孩子。而对于房地产市场的种种问题，合他心意的，他便滔滔不绝；不合心意的，果断回避。对于限购等政策问题，他一律杀绝。还要叮嘱身边助理，“下次有记者采访，叫他们千万别问‘限购’的，我一律不答。”

    谈调控限购后我变得很少说话

    南方都市报（下称“南都”）：对于这一年的调控，你怎么看？

    潘石屹：看2011年房地产宏观调控，我觉得应该再往前看一下。从“国八条”出台差不多六年的时间，房地产一直在不断地调控，但房子交易量和房子价格也急剧上涨，这与调控的初衷有点不一样。我们的领导认为调控的力度不够，所以还要出台最严厉的调控措施，这就是在2011年年初出台的，让一些城市实行限购。

    过去六年，每一次政策出台，我和业内地产人士都会有交流，或者通过媒体交流，有时候是面对面的，包括跟住建部（原建设部）官员等各方面的交流。但从2011年实施限购政策之后，我就再没有“说话”，我变得很少“说话”。这一年多，我基本上推掉了所有房地产论坛，连博鳌亚洲论坛里面的房地产论坛我都没有参加。

    南都：为什么？

    潘石屹：原来出台的各种政策都是可以讨论的。比如力度大，或者力度小。我们怎么看这个政策、怎么看这个问题。可限购政策，它是最本质的变化。至于这个政策好与不好，我们曾经都通过各种各样的途径，将我们的想法向各级领导都表达了。

    把时间放到六年之后思考，前面几年，房地产的框架是在市场经济的框架下做的。但限购从本质上来说，不是市场经济的政策，而是反市场经济的政策。市场经济中最敏感的、起决定作用的是价格、成交量等，如果供求关系不平衡就靠价格平衡。限购、限价的出台，实际上令市场经济中发挥最重要作用的几个力量都不起作用了。

    论住宅住宅行业未来会过剩

    南都：其实调控跟你们公司关系不大。

    潘石屹：从比较个人的角度来说，最近这些年，所有出台的调控措施跟我们S O H O中国没有任何关系。我们做商业地产，无论限面积、限购、限户型，或者90/70，所有政策都是针对住宅，包括住宅里面要配建保障性住房等等，一切政策都跟我们没有关系。我们是超脱了经济利益的旁观者。

    我们看主流，一个行业长期垄断或者实行计划经济就会发展得慢，无论社会产品的供给，还是社会服务，都比较差。所以，这时再看房地产，会发现我们是不是实行了一些政策，令现在的房地产退回到计划经济时代去了？

    限购，实际上把市场经济中鼓励人们、激励人们把房子盖得更好的动力丧失了。没把社会中最需要的资金、土地、材料、管理技术等资源配置好。

    南都：今年持续限购，也有的地方限价，你认为住宅市场会怎样？

    潘石屹：中小城市，没有限购的城市发展会偏慢一点。从大趋势来说，中国还是在不断地城市化，从农村到小城市，从小城市到中城市，从中城市到大城市，这是一个大的趋势。而限价、限购，让外地人不能购买，从某种程度上是一个反城市化的现象。

    设想一下，如果在中国大范围地限购限价5年、10年，对整个市场、对房屋产品的质量等各方面影响都会非常大。因为限价，开发商改卖毛坯房了，不做精装房了，原来努力多年才开始做精装房，如今又退回去了。算了，咱们不谈这，总之，最重要的还是取决于政府。

    说建筑精装修的房子更环保

    南都：可是，如你所知，大品牌开发商万科等也被曝出质量问题。

    潘石屹：现在建的房子质量要比十年前建得好得多，无论户型、用料。十年前建的房子，又会比二十年前建得好；二十年前建的，又会比三十年前建得好。如果非常客观地看中国这三十年房子的变化，任何人，只要不带有任何偏见，一定会得出和我一样的结论。

    南都：但也有不少专家学者认为，中国的建筑，多数设计使用寿命只有50年，变“短命”了。

    潘石屹：寿命缩短是计划经济、“文革”之前建的，质量不好的房子。现在出现大量的投诉，比如万科，背后另有原因。真正要把房子质量提高，开发商就一定要做精装修。如果做毛坯房，一家一户装修，不但浪费材料和设计，而且整栋楼有一段时间都在装修，有噪音、粉尘、还有污染。但开发商统一购买材料、统一设计、有专属监理公司，有专门的材料检验系统，整套工程一起做，比一家一户装修的质量高得多，也更环保。

    当然，精装修过程中也会碰到各种各样问题。我十多年前做的SO H O现代城就是精装房，也曾遭到特别大的投诉。我们冬季施工时，在混凝土里放的防冻剂到了夏天会释放出氨气，气味非常难闻。实际上，原来做毛坯房时也是按政府规定放这个防冻剂。问题曝光以后，政府马上重新修改标准，要求冬季防冻剂再不能用含有氨的，这个问题就解决了，实际上也是行业的进步。如果开发商卖的是毛坯房，而装修队伍五花八门，如果出了质量事故，很难有人去负责。

    南都：如何避免精装房出现不环保的情况？

    潘石屹：严格检验。地板供应厂家、家具供应厂家是不是环保的？开发商有没有能力把不环保的、造成污染的排除在外？美国建筑标准有一个绿色建筑环保标准叫L E E D.SO H O中国从2007年开始承诺所有的建筑都要达到美国LEED标准。我觉得，达到一个统一的标准，这样才是工业化的产品。至于大气污染，开发商可以采用过滤系统，改变室内的空气质量。

    看广州暂不考虑进驻

    南都：我想知道广州的商业地产会不会有炸弹？

    潘石屹：我们曾去广州考察过多次。2007年SO H O中国上市时，我们计划要在北京、上海、广州、深圳开发。但考察后，觉得广州商业地产远远不如北京和上海。

    考察一个城市适不适合做商业地产，一般看它的第三产业发达不发达，这是直觉。另外，我们做商业地产还有四个指标：一是城市G D P的总量，衡量城市经济体量是大还是小。二是城市人均G D P是高还是低，体量大、可人口的数量多的话，就可能是一个比较贫困的城市，人均G D P是反映城市富有不富有的指标。三是每平方公里的土地上、城区面积上拥有的G D P是多大？这个指标对商业地产来说特别重要，它反映城市的繁华程度。如果城市很小，但每平方公里的G D P额度非常高，那它就繁华。无论商业还是办公楼，都希望在这个城市的繁华地段做，从第三个指标就特别能看出城市能不能做商业地产。最后一个是商业地产最重要的指标，就是看城市第三产业（服务业）占G D P的比重是高还是低，只有在第三产业占G D P比重高的时候，才需要办公楼。

    南都：那你们有打算什么时候进入广州吗？

    潘石屹：去年，我们又带队到广州考察过。广州第一个指标很好，G D P的总量和北京、上海都差不多的。第二、三个指标，人均G D P、单位面积上的G D P也差不多。第四个指标是第三产业（服务业）占G D P的比重，广州在这个指标上差好多。我记得北京是75.4%，上海接近60%，广州周围工厂占的比重是比较大。第二产业对办公的需求量不高，所以，广州办公楼的租金就老起不来。

    南都：依你所言，广深的商业地产会有炸弹吗？

    潘石屹：我觉得“炸弹”主要还是说住宅。因为商业地产不管怎么样，也不可能形成一个炸弹。住宅目前的租金回报率已经非常低了，量很大，开发商建的速度也快。此外，住宅千家万户的，先付首付，然后贷款，一旦房价跌下去，甚至会像香港的1997年一样形成负资产。

    批小产权房是最大的房地产问题

    南都：如果G D P再高的话，百姓更买不起房了。小产权房或许会因此更疯狂。

    潘石屹：政府根本不应该叫它“小产权房”，这是误导。小产权房是那些做非法建筑的开发商，自己起的好听的名字，其确切的名字是违法建筑或者非法建筑。可开发商这样打广告，社会、媒体、政府就认可了，也跟着叫“小产权房”。其实，在我们国家的法律制度和政策里面，是没有小产权这一说的。只有一个产权，合法的还是不合法的，并没有大小之分。

    南都：目前国土部表示要清理，你怎么看？

    潘石屹：越早越好。如果说房地产有一个炸弹，那不在商业，也不在住宅，最怕的就是游离于法律和制度之外的事情。我们应该反思。为什么会有那么多违建出现？这对一个人的诚信问题有多大的危害？事实上，假发票现象和小产权房是一样的，现在还很难管。

    南都：没有好的办法？

    潘石屹：十年前管跟现在就不一样，五年前管跟现在就不一样，一开始根本就不严格，所以才造成今天这样的局面。

    我觉得应该从这样的角度思考：第一，是不是在这个法律之外有违法乱纪的人老去违法？第二，现行法律合理不合理，是不是框框有点太窄了，太窄的话就要调整法律。多少年来，政府在土地法规和政策上没有做任何的调整，所以任何一点小小的调整，都可能受到阻力。所以，我觉得中国的房地产市场最大的问题，就是小产权房的问题。

    南都：有没有补救办法？

    潘石屹：很难。以北京为例，北京的小产权房超过30万套，如果一个家庭平均三点几个人，就有100万人。这个城市里面如果有100万人住在非法建筑里面，那拆了让100万人住哪？不太现实。

    最好的办法就是要调整土地法律，把法律适当地调整得宽一点。在法律面前，该罚款的罚款、该补交出让金的补交出让金。不然，社会再往前走，可能小产权房就在政府的公共用地、在未来的规划道路上。今天不拆，住的时间越长越有问题，最后的结果可能就是出现自焚现象。3年前，成都的唐福珍自焚，就是这么回事。

    ■最新回应

    我们资金充足，银根紧缩对我们来说是收购的大好时机。市场对商业地产的需求仍然十分旺盛。（上海绿城广场置业有限公司天山路项目）完成收购后，我们仍然持有125亿元的现金。我们将继续关注北京、上海等一线城市黄金地段的优质商业物业，完成100亿元人民币的年度收购目标。

    ———潘石屹

    ■老友记

    任志强最大优点是诚实

    南都：你和任志强相交那么多年，你对他怎么看？

    潘石屹：正派人。最大的优点是诚实，最大的缺点是粗糙。一个强大到没有自我的人。

    南都：微博都说你们好暧昧。

    潘石屹：这东西都是谣言。

    南都：老感觉任总在捉弄你。

    潘石屹：微博嘛，不能像人民日报，要不没有人看。

    ■他们这样看他

    任志强：一般的守财奴都把钱弄个罐装起来，然后还得借一大笔钱埋起来。你要用利息越低越好，你不用放着也是放着，所以他就属于这种。

    洪晃：潘石屹很会做人。

    郑渊洁（作家）：潘石屹的人生经历是一个传奇，一个经典的中国梦。他从甘肃天水贫困地区奋斗成为中国屈指可数的成功企业家，每年向国家缴纳巨额税金，为他人创造了不少就业机会，这肯定是他的人生哲学的成功。

    马云（阿里巴巴集团主席和首席执行官）：东南亚海啸发生时，他电话召来一大批企业界名人，我们连夜开会商量决定拍卖和捐钱。老潘那次出的钱最多，还捐了一套现代城的房子来拍卖。(来源:南方都市报 南都网)

    商业地产从没有这样好

    再次收购完上海绿城项目

    继续关注优质商业

    南都：你对商业地产情有独钟？

    潘石屹：我们在6年前就宣布不做住宅，原因是宏观调控政策来回变。比如光一个面积，就来回变几次，政策比较乱。此外，最根本的原因是开发商建的中国住宅的数量太大了。无论北京、上海、广州，住宅的回报率都非常低，这给我们传递了一个强有力的信号，就是住宅这个行业会过剩的。

    基于此判断，我们才一定要做投资回报率比较高的产品。你看，北京、上海的商业、办公楼租金回报率就非常高。

    南都：那就是说，做商业项目更赚钱？

    潘石屹：我们说的商业项目主要指办公楼和商铺。市面传给我们的信号是，写字楼租金价格不断上涨，这样开发商就可以赚钱，购买商业房产也可赚到钱。

    南都：你在“博鳌亚洲论坛”说到，近期楼市有回暖迹象。

    潘石屹：对我们而言，北京、上海的商业地产应该说十年时间里从来没有这样好过。商业地产实行市场化以来，每个月的租金平均上涨10%以上，这不是涨翻天了吗？

    南都：可是，我看你参与的微电影《拆弹专家》，其中提到商业地产是一个炸弹。

    潘石屹：他们说的是二线城市，他们本身对房地产也不太了解，还搞了个剧本。那个不代表我的观点。

    南都：你是否认为这是炸弹？

    潘石屹：商业地产对地段的敏感性比住宅要高得多。像北京、上海，我觉得跟二线城市是没法比的。北京、上海办公楼的需求量是非常大的，因为他们的第一产业、第二产业占比非常少。第三产业发展的基础是什么？一定是办公楼。

    （以下部分为记者19日电话采访）

    南都：本周二，贵公司以21.38亿元人民币收购上海绿城广场置业有限公司天山路项目100%的股权。潘石屹：天山路项目为商业及办公用途，位于上海长宁区虹桥涉外贸易中心核心地段，区域内跨国企业和机构云集，也是上海第一个涉外商务区，入驻内外资企业及机构4400多家，外资企业及机构占50%以上。周边商业氛围浓厚、交通四通八达，距地铁2号线娄山关站和内环线都不足300米。极其符合SO H O中国在北京和上海交通便利、商业繁华的黄金地段开发高端商业物业的一贯发展策略。这也是我们自2009年8月进入上海市场以来收购的第11个项目，也是我们的第二次收购。两年多来，我们完成了在上海南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、徐家汇、浦东等黄金商业区的布局，累计收购金额约255亿元人民币。

    南都：为什么会选择在此时机收购？

    潘石屹：我们资金充足，银根紧缩对我们来说是收购的大好时机。在限购政策、银根紧缩等严厉的宏观调控下，去年中国房地产行业经历了前所未有的挑战，住宅市场更是陷入了低谷期。但从办公租赁市场来看，市场对商业地产的需求仍然十分旺盛。上海写字楼市场前景十分看好。

    南都：下一步计划？

    潘石屹：这次完成收购后，我们仍然持有125亿元的现金。我们将继续关注北京、上海等一线城市黄金地段的优质商业物业，完成100亿元人民币的年度收购目标。(来源:南方都市报 南都网)