SOHO中国 首页

新闻与媒体

《第一财经日报》-SOHO中国300亿元存货待销 潘石屹乐观涨价

2012-02-28
“少数投行分析师调低SOHO的股票、看空SOHO今年的销售是没有道理的。”潘石屹同时表示,230亿的年度销售目标已经落实到每个月及每个可售项目。
在去年销售额仅完成不足预期目标50%的情况下,SOHO中国[ (00410.HK)仍然将2012年的年度销售目标确定为230亿元,与去年的预期目标保持一致。SOHO的相对乐观引发了高盛及瑞银等投行的接连质疑。
  2月22日,SOHO中国董事长潘石屹针对投行的质疑作出正面回应:“少数投行分析师调低SOHO的股票、看空SOHO今年的销售是没有道理的。”他同时表示,230亿的年度销售目标已经落实到每个月及每个可售项目。
  2月9日,高盛发表的一份研究报告预计,SOHO中国2012年的销售额为117亿元,仅为SOHO中国公布的年度销售目标的一半。随后的2月10日,瑞银的一份研究报告则预计SOHO中国2012年销售额为166亿元,仍然较SOHO中国自身悲观了不少。
市场供不应求
  潘石屹的信心首先来自北京、上海两地的写字楼市场现状。
  高力国际此前发布的《2011年第四季度上海办公楼物业市场研究报告》指出,在2011年第四季度,由于净吸纳量超过12.8万平方米,上海甲级写字楼空置率一路走低至7.4%,为2008年全球金融危机以来的最低水平。平均租金则上涨至每天每平方米人民币8.2元,环比增长2.5%,日趋逼近2008年沪写字楼租金大跌前的高位水平——9.7元/平方米·天。
  北京的写字楼市场热度相比上海更甚。
  世邦魏理仕的研究报告显示,2011年第四季度,北京优质写字楼租金报价为每月每平方米349.8元,同比上升50.6%,租金年度增幅同创历史之最。由于供应量远少于市场吸纳量,北京优质写字楼整体空置率大幅下滑,当前6.3%的空置率比去年同期下降7.8个百分点。
  “这对我们办公楼的销售是一个重大的利好消息,因为办公楼的销售唯一就是取决于租金是高还是低,至于户型各方面都不重要。”潘石屹表示。
  此外,潘石屹还称,从银河SOHO开始,他们有意让单笔金额最大的客户优先选房,基本上每个客户的购买金额都在千万以上,这使得最近一两年其旗下新项目的产权所有者已经大大减少,“与统一产权的几乎没有太大差别”。
  “最近几天我了解了一下,我们有几个项目办公楼的租金春节之后都迅速提高,原来建外SOHO写字楼每平方米四五块钱,现在变成七八块钱。”潘石屹说,这完全出乎他的意料。
  “而且我们看到,北京办公楼的实际供应量非常少,原来政府批出去的办公用地,都让开发商建成住宅卖了。”他认为,即便如今再供应的办公用地到建好投入使用也要三五年以后,因此目前北京、上海写字楼供不应求的局面三五年之内不会缓解。
  或许正是基于这一判断,SOHO中国计划今年用100亿元在京沪两地进行收购。
货源充足
  就在上周末,央行宣布,从2012年2月24日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。根据央行公布的存款余额计算,此次释放资金约4000亿元。
  这一消息对潘石屹来说无疑是更大的利好。
  去年SOHO中国的销售目标也是230亿,但最终只完成了109亿。在潘石屹看来,除了由于去年上半年无货可售之外,另一个重要原因就是从去年四季度开始的流动性紧缩。“我们在上海的项目有好多是温州、义乌的客户,北京的项目多是内蒙古的客户,等下半年我们的项目拿到预售许可证之后,这些客户都去放高利贷,要么就开始跑路了,整个市场的资金都特别紧。”
  潘石屹认为,存款准备金率下降,各个行业都会受益。而房地产行业需要的资金量大,因此这对它一定是利好消息。
  另一方面,2012年的SOHO中国也是史无前例的货源充足。
  “以往每年我们都会面临没有多少存货,常常是我们的销售队伍在积攒客户、在看样板间,我们的预售证还拿不下来。”潘石屹表示,今年与以往不同的是,可以拿到预售许可证的金额超过300亿,目前已经拿到预售证的就有约240亿的货值。“我们现在的计划已经排到四年之后了,四年之内我们每一年的销售额都是可以保证的,如果把我们现有的项目全都变成销售额的话,大概有600多个亿,这个量是非常大的。”
  据了解,今年SOHO中国可以进入销售阶段的项目包括:北京的望京SOHO,上海的SOHO中山广场、SOHO世纪广场和凌空SOHO四个项目。其中,“望京SOHO占了任务额的一半”,然而高盛对该项目今年销售额的预计仅有38亿元。
  北京市住建委的信息显示,望京SOHO目前的销售额约为48.62亿元。SOHO中国并没有对外公布2011年望京SOHO的实际销售额,仅称40多亿元。由此基本可以判断,望京SOHO截至目前的销售状况并不十分乐观,距离其全年超过100亿元的销售目标尚远。
  而市场的不确定性无疑是SOHO中国年度任务能否完成的最大变数。
  对此,潘石屹表示,他已作出了最坏的打算。“SOHO中国的资金状况一直都还算健康,我们现有的钱可以把目前所有的项目都建起来,最多是不再收购了。”
  出于对公司业绩的良好预期,潘石屹还决定对旗下项目涨价,即从3月1日起,首先对望京SOHO提价2%,试试市场的反应,如果销售得好,今后还可以提得快一点,但每次幅度不会很大。“跟央行提存款准备金率是一样的,不能一下提太多,而次数可以适当多一点。”潘石屹打趣道。