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《第一财经日报》- 潘石屹:融资渠道卡死 开发商年底有道“坎”

2011-11-18

 近来房地产市场喧嚣不断,太多的房价走势预测并无实质意义,而开发商降价销售的背后根本逻辑,只为一个字


  近日在英国《金融时报》主办的2011中国高峰论坛上,SOHO中国有限公司董事长潘石屹接受《第一财经日报》专访时表示,从银行贷款到IPO再到房地产信托乃至发债,面向开发商的各种融资渠道几乎被卡死,对许多开发商而言,随着年前工程款结算日期的临近,今年年底将是第一道坎。

  不过,潘石屹也表示,SOHO中国并不缺钱。现在账上还有200亿现金,我觉得有钱了心里就踏实了!

  缺钱!

  融资渠道卡死二级市场乏力

  在中国,房地产项目几乎是被现金流绑架的产业。潘石屹感慨创业初期最大的压力就是缺钱,而今缺钱的压力非但没有改变,甚至更大。

现在房地产开发商融资特别难。潘石屹对记者表示,在过去几年,开发商最优质、最有效的融资渠道是上市IPO,赶上这班车的房地产企业都实现了比较好的融资效果,而这些企业也大多成为了国内地产行业的龙头开发商。

比如我们SOHO中国当时就通过IPO融到了127亿港元。潘石屹说,二级市场融资不仅成本低,而且钱是无限期的,和现在市场上的地产融资成本相比,性价比简直太高了。在潘石屹看来,年利率15%的地产融资成本已经非常高了,之所以还有开发商愿意承受,只缘攸关生死

  但是,随着之后监管机构对内地房地产企业上市喊停,开发商IPO融资窗口已被关闭。

  对于在港上市的SOHO中国目前股价,截至周四收盘报5.19港元,潘石屹认为还可以,同时也不否认即便已经上市,但当前二级市场的融资功能几乎已经失效

  至于银行贷款,潘石屹表示:银根收紧就是限制房地产开发商贷款,也不期望从紧政策会在短期内有所改变,而之前银行和房地产开发商组合做房地产信托贷款,也随着传言"绿城破产",基本上目前房地产信托融资的管道也渐渐被封锁,国外发债基本也没有可能性。

  潘石屹表示,对于开发商来说,回笼资金最根本的还是通过销售。当下,在明年23月很多房地产信托融资产品的到期还款压力之下,开发商只能下调价格,促销卖房。在此之前,由于年前要结算工程款,今年年底就是许多开发商面临的第一道坎。

  不缺钱?

  算着过冬兼并谈何容易

  那么,寒冬当下,地产开发商如何过冬?潘石屹把开发商分成三类:跑路的大雁型、冬眠的乌龟型和膘肥的北极熊型

现在,有些开发商撑不下去了,就索性清盘移民走人;有些采取收缩策略,停止扩张,进入休眠;或者是资本实力相对较强,就能挨过这段艰难时期。潘石屹说,SOHO中国努力成为第三种北极熊型

现在我们账上还有200亿现金,估计还能收一两个项目。潘石屹表示,会非常谨慎地处理这笔资金,因为还有很多在建项目仍然会有成本支出。据透露,SOHO中国计划继续收购上海、北京的高档优质商业物产,此前已经在上海收购9个项目,投资总金额达到180亿元。

  对于未来地产行业可能出现的兼并重组机会,潘石屹认为,对实力雄厚的大开发商来说,当然是个机会,但是具体操作上也并不是很容易。

  公开信息显示,今年6月,SOHO中国获得汇丰、渣打、工银澳门等十家非境内银行共约6亿美元贷款,期限三年,利率为Libor加每年3.55厘。

  对于这笔比较划算的融资,潘石屹透露:由于种种原因,钱始终没有进入境内,已经被用于收购项目了,由于项目股权都在境外,整个交割也都在境外完成。

  对于市场近日盛传的索罗斯在港基金公司欲抄底中国房地产,潘石屹认为分析上是认同的,因为索罗斯不看好欧洲和美国,所以他比较关注新兴市场,但具体操作方面却依然存在技术性壁垒。

  至于这股房地产行业寒流中可能出现的倒闭潮,潘石屹对记者表示:由于中国目前仍然处于高度的城市化进程中,内地并不会重演香港在90年代末"几百家开发商变成几家"的房地产风暴。

  最后,潘石屹称近几个月的商业地产租金回报率在持续上升,并强调“SOHO中国不会降价