2010年4月，“史上最牛的房地产调控政策”纷纷横空而出，而楼市也在第一时间做出了敏感的反应：投资客抛售、购房者观望、土地成交萧条、新房成交量下挫……“红五月”因新政推进而不再。
　　记者注意到，四月房贷新政频出，五月楼市跟着政策晴雨表就开始“变脸”，新政“后遗症”开始显现——
　　比如，一些在政策前凑足首付买下房子的外地人，有些是自由职业，却面临交不出纳税证明就得退房或者全款买下的问题。
　　比如，有改善性需求的买房人，在“认房又认贷”的政策下，改善住房突然提高了门槛。
　　比如，有三套以上房产的家庭，新政前可以首付两成买房，新政出台后，必须全款买下，否则退房，抑制了投资需求。
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　　合同已备案 退房需法院判决
“无论房价大涨还是大跌，都对楼市不利。”北京市建委有关负责人告诉记者。而该负责人没有说出的是，对楼市不利的背后，是对购房者的不利，不论是炒房客还是真正有住房需求的人都是如此。目前看来，新政出台后导致一些已签合同的购房者无力支付房款，他们面临着一系列法律上的问题。
　　退房以不同阶段来区分办理的难易程度。最简单的是只交付了定金，还未签购房合同，可以直接找到开发商协商。记者了解到，销售部门通常不接受退房，尤其是以降价为理由。但4月中旬以来，房贷新政变幻无常，也有开发商表示由于银行不放贷等情况之下，有商量的余地。
　　复杂一些的情况是，消费者签订了购房合同，这表示同时已经在房地产交易管理网进行了网签，退房就必须要出示由开发商盖章的终止合同审批表，亲自到房管局办理。多位开发商表示，目前在北京已经网签的房子，一旦遇到退房都等着法院去判决，“这也是目前很难看到网站上有集中退房的原因。”潘石屹分析说。
　　而对于退房中出现的法律问题，北京市炜衡律师事务所律师庄清忠解释认为，在房贷政策改变的情况下，开发商有义务通知消费者提高购房资金，同时准备好相关资料向银行申报。但一般情况下开发商在与消费者签订买卖合同时已经通过补充协议的方式另行做了约定，可以约定如贷款办不下来，可选择一次性付款或是退房，有了这样的约定，消费者就不会因为贷款未获批而交纳违约金。
　　法律界对于政策变动是否构成不可抗力一直存在较大争议。庄清忠认为是否认定房贷政策变动也可以进行约定。按照《合同法》规定，政策变动不属于不可抗力的范畴，但是买卖双方可以按照民事进行约定，把其作为不可抗因素之一。
　　如果因为降价向开发商提出退房，法律是认定消费者单方面的原因，开发商不同意退款，定金是无法拿回的。
　　潘石屹：“退房潮未上演”是我又一次判断失误
　　而对于“退房潮”的说法，SOHO中国董事长潘石屹并不认同，日前他接受采访时称：“头一次是2008年，我说房地产企业要大洗牌了，媒体给我总结出个百日剧变，结果救市政策出来把很多地产企业都救了，我的判断失误了；一个月前，我以房价下降、政策从紧等多方面考虑，认为当下市场会出现大规模的退房潮一定也不意外。结果没出现，这也挺奇怪的，算是我的又一次判断失误。”即使这样，潘石屹并不在意自己的判断“失误”。他幽默地解释，与上一轮调控相比，目前买房人的抗压能力要明显高于以前，“退定金，包括退房的现象我觉得还没有大规模的出现，这个政策应该是大规模出现，因为按揭利率也提高了，第二套房子的利率也提高了，原来是打七折，现在是1.1倍，差40%。原来是大家紧巴巴地供着房子的，现在突然不吃不喝，不够交了，不够交就不买了。奇怪的是没有出现这种大规模退房的现象。或许是大家相信房价终究还是要涨上去的，一是手里的现金多了没去处，二是对房地产的未来信心更足。”
　　潘石屹认为，进入5月房地产的调控政策基本上算是出尽了，而调控的效果还要慢慢显现。与之前一直强调支持严厉调控的态度不一样，这一次，潘石屹面对媒体的盘问萌生了新的担忧：“这个月，国际大的经济环境发生了改变。欧洲对中国的影响，比美国对中国的影响还要大，因为中国出口欧洲占的比重比美国还要大，欧洲的贸易顺差和美国贸易顺差相差好多。中国的出口对GDP的贡献现在就是负数，所以如果欧洲经济出了问题，这个负数就会加大，紧接着中国经济等相关产业链也会随之受到影响。当下的经济环境，需要把老百姓的需求刺激起来，就是购买房子。”
　　任志强：此前也出台了若干个楼市调控政策，哪个政策超过一年了？
　　“有主管领导曾给我打电话，问政策出台后怎么样，我说挺好的。”5月5日，SOHO中国董事长潘石屹诙谐地说：“他问市场反应如何，我说冰冻了。”事实上，潘石屹所说的冰冻情况是指，北京、上海、深圳等城市在新政后一周的成交量环比都至少下降超过50%。
　　潘石屹再次转述，“领导问市场下降了怎么办，我说这不是政策发挥作用了嘛，因为在各项政策出台之前整个市场都乱套了，地价和房价没什么关系了，面粉远远高于面包。”
　　而在政策延续性上，任志强和潘石屹产生巨大分歧。“此前也出台了若干个楼市调控政策，哪个政策超过一年了？”任志强表示，他认为，政策调控的力度不是最主要的，关键是政策的延续时间。“遏制过快上涨不等于是让房价大幅下跌。”任志强指出，“如果相关政策继续对房地产进行‘冻结’，对于股市、钢铁、水泥等相关产业的影响将会逐渐显现出来。但我不知道房价会降多少，从这个角度出发，目前的政策也可能是持续不长。”
　　但潘石屹则认为调控政策需要持续两三年的时间，“今年增加土地的供应量后，两三年后才能形成市场上的实际供应，这两三年北京房地产市场的供求关系处在危险的状况，这些行政的措施很难马上取消。”他强调，虽然许多房地产上市公司中拥有的现金超过百亿，但如市场持续“冰川期”，房地产商就很可能被迫降价。