以下为论坛部分文字实录:

　　主持人:大家很关心这次调控的效果,效果最突出的表现是房价。我记得前几次潘总有过非常准备的预测,关于房价。这次政策压力下,能不能跟我们分享一下您的观点？

　　潘石屹:昨天晚上7点钟,个主管领导给我打电话,他说政策出台怎么样？我说挺好的,他说市场反映挺好的？我说冰冻了。他说冰冻了你还怎么觉得好呢？我跟他说冰冻的情况就是李文杰的说法:我感觉是冰冻的。李文杰说广东的情况不错,成交量才降50%都不到,上海、深圳都降了80、90%,看来,我给领导汇报的进入冰川季是对的。他说市场下降怎么办呢？我说这不是政策发挥作用了吗。我觉得挺好。这是我的心里话,我是特别拥护国务院住建部和北京市的政策。为什么呢？因为在这之前乱套了,你看地价和房价没什么关系,楼面价2万7千多的,任总去了都没抢回来。

　　潘石屹:第二,有一个最基本的点,我们看租金和房价的点也乱套了。我看到中原地产,李文杰他们这个机构是比较权威的机构,得到北京和上海第一季度的数据,北京2.9%,上海二手房租金回报率2.3%,他们说一手房比二手房还要低,全世界平均是8%,租金和市价方面也乱套了。

　　潘石屹:这种情况下,怎么想办法把房价上涨过快抑制住呢？ 我前年提出了一个人大代表的提案能不能收物业税,我跟任总讨论的时候,任总说的20多个理由说不能收,每一个理由都很有道理。这种情况下,像北京的房价涨得这样快,怎么才能抑制住？

　　潘石屹:任总刚谈到问题的实质,北京的问题一定要增加土地供应。昨天我给领导汇报的时候,刚刚过完节说推出一个大大的土地计划,预挂牌推出来。未来两三年的时候市场上才有房子供应,有房子供应房价才能抑制住,今天任何措施都是理智的。

　　面对房价的肆意疯涨,十年罕见的大力度楼市政策调控大幕在10年的4月拉开,从中央到地方,新政相继出台。从信贷政策调整到供应结构调整,从规范拿地到规范期房销售,从增加供应到限制需求等等,政策触角延伸到各个层面。

　　最为严厉的是,对于本次调控效果,中央将建立考核问责机制。地方与中央、企业与政府、卖方与买方多重博弈将随着地方新政细则的出台而展开。

　　当等待中的靴子一只一只落地,各地楼市将出现怎样的异变？房价涨停还是拐点大现？新政会动了谁的奶酪？房地产行业是否会出现倒退？

　　新政令箭急发,楼市迷雾重重。中央级权威地产新闻门户网站--地产中国网特此发起"银河SOHO热议新政"---地产新政解读系列论坛,每周邀请著名房地产市场专家、学者教授、政府官员齐聚银河SOHO,第一时间解读新政。

　　这次话题主要4月30号北京推出的国十一条政策;5月2号央行第三次提高准备金率,这两个政策对市场到底会有什么影响呢？有请我们今天的四位嘉宾:

　　知名房地产商代表SOHO中国董事长潘石屹;华远地产董事长任志强;著名市场专家中原地产华北区董事总经理李文杰,与国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松巅峰对话,还有房地产资深媒体人张文豪先生。地产中国网总编辑谢红玲现场主持。

　　新地产杂志主编 张文豪

　　张文豪:这次出台的两个政策,首先想问一下巴曙松先生,07年房价快速上涨之后,政府也出台了信贷政策,而那次实际反映还是比较明显的。这次为什么要出台这样的政策呢？

　　巴曙松:今年面临的问题最多。比如去年比较超常规,像地方政府也采取了非常严厉的措施。

　　张文豪:刚才说了有两个新措施,实际都是北京最新发布的,因为这次各级政府总的是一样的,但各自的措施有点差异。再请李文杰先生跟我们说一下北京限购这个措施,限购的措施是比较有强制性的规定,现在根本这种情况出现的现象比如"假离婚",这种情况你怎么看？

　　中原地产华北区董事总经理 李文杰

　　李文杰:限购的措施只能根据来龙去脉猜一猜,这个限购的措施是不是会让房价下降,我看这次调控价格下降不多,不管是遏制上涨,还是回归到合理的价值区间,怎么理解这个合理的价值区间？一般来讲,我估计是我们目前调控所要回到一个合理区间。

　　第二,能看出第一银行还是愿意放贷的。

　　另外,地方政府出台的一些政策,另外,我了解四川一些地方买房还是很多,像有三、四线的买房的也挺多。这样下去对全国的影响,首先是大城市的影响比较大,比如对从去年下半年到今年上半年,价格上涨比较快的程度应该肯定比较大。

　　各级地方的政策也不太一样,只是说第三套房或者第四套房,这一次我想可能对一些影响比较大的、比较负面的就是那些价格上涨比较快的、市场上相对影响比较大的一些核心大城市,对这些影响比较大。

　　张文豪:现在限售会引起什么后果？

    任志强:限售跟贸易和保护没什么区别。

　　有的城市是希望有外地人进来的,但有一些核心大城市是不希望外地人进的,比如北京。这种人口集中,城市的财政承受不了,所以它就靠一些办法去限制你进来。虽然我提供了劳动,提供了就业,但国家财政收入承受不了。

　　对于限购来讲,不是所有的地区都愿意限购,所以有的城市可能采取另外的措施。我们是属于房价上涨过快的城市,所以要遏制房价上涨,但其它很多城市情况不一样。我觉得"两会"提出的还是希望城镇化,希望农民进入城市的,所以这个限购在某些城市执行过程中是有差距的。我不觉得这次北京政策是最严厉的等,我觉得有松有紧的。其实这个政策要实施也做不到,因为查不出来,查那个时间一两年就过去了,而这个政策我们看看03年开始,哪个政策超过一年？没有。

　　前两天看经济适用房的事,昌平交易所2700人,将近3000人,100多个警察在那等,80多岁的老太太驻着拐杖也办那个证,我看所有人都在骂,骂谁呢？我听了半天,连警察都骂。。。北京前五年都没说经济适用房一定要限制条件。为这事我和小潘被对着骂半天,当然小潘在上厕所。就因为它没做这个限制条件,而你今天出一个政策说你这不能住经济适用房,人家还不骂你,你要早说了,当时第一批经济适用房限制条件了,就没人骂了。所以你不能后罚款。所以这几千人围在这里闹事。不得了。

　　现场座无虚席

　　我看今天微博发的今天各区县统一,五年之后再可以过户交易,意思就是经济适用房还是不能把它换出去。实际上我们这个政策以后罚,可是你前头得合法才可以纠正,不合法就不能纠正。我觉得限购大家之所以有意见就是这里。

　　张文豪:从目前来看,政策力度不是最重要的,最关键是政策延续的时间,什么时候结束。潘总我记得大家很关心这次调控的效果,效果最突出的表现是房价怎么走。我记得前几次潘总曾有过非常准备的预测,关于房价。这次政策压力下,能不能跟我们分享一下您的观点？能不能像上次那么准确的预测？

　　SOHO中国董事长 潘石屹

　　潘石屹:昨天晚上7点钟有个主管领导给我打电话。他说政策出台怎么样？我说挺好的。他说市场反映怎么样？我说冰冻了。他说冰冻了你还怎么觉得好呢？我跟他说冰冻的情况,今天就用李文杰的说法:我感觉是冰冻的。李文杰刚才说广东的情况不错,成交量才降50%都不到,上海、深圳都降了80%到90%,看来,昨天我给领导汇报的进入"冰川期"这是对的。他说市场下去怎么办呢。我说这不是政策发挥作用了吗？我觉得挺好。这是我的心里话,我是特别拥护国务院住建部和北京市的政策。为什么呢？因为在这之前都乱套了,你看地价和房价没什么关系,望京,大望京,就在望京还靠外面的地方叫大望京,楼面价都到了2万7千多的,任总去了都没抢回来,据说举到1万多就不敢举了。如果2万7千多的楼面价,销售面积就得4万5,连五环边上大望京的地方就得4万5。这就是地价跟房价之间乱了套了。

　　第二,有一个最基本的点,我们看租金和房价之间也乱套了。我看到中原地产,李文杰他们这个机构是比较权威的机构,得到北京和上海二手住房租金汇报率的两个数,第一季度的数据,北京回报率还稍高一点2.9%,上海二手房租金回报率2.3%。他们说一手房比二手房还要低,全世界平均是8。你看租金和售价方面也乱套了。

　　这种情况下,怎么想办法把房价上涨过快抑制住呢？

    我前年提了一个人大代表的提案说能不能收物业税,我跟任总探讨的时候,任总举了20多个理由说不能收,每一个理由一听都很有道理。这种情况下,像北京的房价涨得这样快,怎么才能抑制住？

　　当然说一个家庭购买一套房子,这个政策刚下面的时候,我是认认真真组织公司员工一字一句的学习了几遍。当时北京市政府出台的政策是4月30号下午3点出台的,出完之后,任总在飞机上,手机信号都没有。

　　所以出台这个政策我觉得是意料之中的,因为北京市政府再没有任何政策可以出台了,税收政府出台不了了;货币政府不归北京市管,是人民银行和银监会。所以它只能出台一个家庭只能买一套房子。外地人,只要不在北京工作的就不给你贷款。政策大概是这个意思吧。我觉得都是意料之中的。为什么呢？因为作为北京,现在房子供应量上不去。到昨天晚上为止,我得到确切数字,北京还能够拿出往外销售的房子只有3万套。

　　任志强:没有,4万套。

　　潘石屹:就是真正可以销售的只有3、4万套,全北京一年销售20万套房子,光做的保障性住房,4月30号下午3点发的文件是13.6万套。如果北京这个城市里面没有半年销售的库存的话是非常危险的,半年就是10万套,如果没有10万套存在这个地方,心里面就发毛,如果只有3、4万套,还有多少年建的销售不出去的房子,这个时候就非常紧张,所以能够出台这个政策让进入一个冰冻期,进入一段时间。然后北京市现在当务之急尽快地应该加强供应土地,如果土地供应不上去。刚刚问房价趋势怎么样,一个家庭购买一套房子的政策什么时候退出,就今天大量供应地,三年之后才能退出。关于出台的政策,网上有评论说,中国有一个国策是计划生育,一对夫妇只能生一个孩子。北京市出台的政策,北京市一对夫妇一个家庭只能新买一套房子,跟计划生育一样。这个政策一出,我一看任总下飞机了,又开始化解政策,说什么叫家庭？好多人不结婚算不算家庭,结婚离婚算不算家庭？拿着结婚证分居了算不算家庭？就这个家庭概念都没搞明白。所以北京市为了让北京房价能够稳定住,出台任何严厉的政策我都能理解。因为家里面没有存量了。你想,如果我们这个城市里面,粮食的存量第一警戒线会是什么情况？汽油的存量第一警戒线会什么情况？不说汽油,就连食盐,酱油如果没有的话,都会出大问题。所以我对出台的十条、十一条,十二条一系列的政策都是支持的。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长 巴曙松

　　巴曙松:刚才潘总说的,被任总打断的,是因为他（潘总）重点做商业地产,而任总做住宅,受这次调控的冲击是比较直接的。所以今天我们在老潘这里做这个会,本身就表明下一步,很可能市场的资金会转到商业地产。所以他觉得打得越恨越好,在这点上,他跟很多愤青的利益是一致的。

　　任志强:有个问题,大家都知道房子少,不够用,那是不是肉少了就限制大家吃肉,政府的的任务是猪肉少了不能限制大家吃猪肉,而是告诉大家会养猪肉,为什么不增加供给呢？我就搞不清楚,不增加供给老早就给冻结了,那中国政府是让大家改善住房还是别改善？你不是把政策给颠倒了吗？政策的目的是让大家走入小康,而不是不能进入小康。

　　潘石屹:任总刚谈到问题的实质,北京的问题一定要增加土地供应。昨天我给领导汇报的时候,就说,我说上海在刚刚过完节的时候推出一个大的土地计划,它叫预挂牌。它的低价是400多亿。北京跟撒胡椒面一样,一会撒一块一会撒一块,撒出来一块就出现一个地王。有房子的供应房价才能抑制住。今天任何的措施都是临时性。

　　任志强:你还是没说到根上,那后面的冻结能增加吗？销售也卖不出去了,那你这个冻结就冻结了,没有化的时候。

　　巴曙松:股市冻结了,今天故事刚刚跌入2800点。因为没有新开工了。

　　嘉宾谈笑风生

　　任志强:2800点还不算什么。你这个政策都支持就让股市接着跌。

　　潘石屹:我也说不清楚,你抽空跟领导说说去。

　　巴曙松:他说住宅冻结得好,大家都做商业地产。

　　张文豪:我去了二线城市,他们国土局说的18万公顷,这个数字有点很难落实,从全国情况看,把那些想拆也拆不了的所有的数字都提供上去,实际能够提供的供应量可能远远到不了这么多。如果18万公顷再把70%这一点,因为你报上去全国加上18万公顷,还有70%……

　　任志强:……小潘赞成供给,少4万亿的消费,对股市会是什么影响,对钢铁、水泥,和其他行业,对就业是什么影响？这是很清楚的事。所以这个政策一定是一个短面的政策,就是让房价跌到一定程度以后,然后再重新调控。如果不重新调控的话,大家预期就是让房价跌,让这个政策继续坚持两年还是三年,两年、三年后的GDP是多少？人均收入下降多少？

　　巴曙松:下一步期望如果18万公顷能够有一大部分投放出去,对五类房能够建设跟进,它能不能把这些相关行业带动起来补一下刚才说的这几万亿的缺口？

　　任志强:去年这个也不少,前年也不少。2008年……

　　坚持的时间越长,交易量下降越厉害,因为只有交易量下降,房价才会跌。交易量下降到一定时间,开发商现金流不够了,就开始降价。那坚持时间越长,交易量下降越多。最后就没人进行新的开发,没人进行新的建设,那就会变成一个什么结果。

　　09年头8个月就是负增长,所以这个故事不能让它重演。

　　任志强:我不知道会不会重演,但当年的情况可以看出来,为什么当年出现这种情况？是因为土地供应结果。这和开发商和不开发商的利益没有什么关系,我们可以看看我们的股市是全世界最差的,因为我们的PE是最低的。但是我们的经济指标GDP现在是最高的。下一步结果是什么？因为今年GDP指标高,它可以冻结,但冻结到一定程度后怎么办？

　　李文杰:所以这个月我看开发商拿地的热情降温很快,有几个情况,一是前面已开过盘的现在价格怎么办？你不能降价,因为你一降价前面住户等很多问题就呈现出来;另外新开盘的定价问题。今年大家对价格下降的认识是一致的,关键是今年的现金流的回收、销售额也达不到,所以我看一些公司的公报出来,一季度就完成了全年的预计目标销售额的一半,但是剩下的三个季度它也完不成剩下的一半,今年能达到六、七成就很好了。而且它也不敢贸然去拿地。

　　另外今年有一个所谓的货币政策回归常态,我们理解的意思就是要加紧回收钱………,但现在你本身又在调控,本身预期现金流是紧张,这个影响还是有的。就是说你不断在回收钱,那土地到底谁拿钱去买？新增的股民从哪来？（任志强:土地还不能用于抵押贷款）,包括你的预售款要有一个专门的帐户,实际上也把土地降温了,这样看上去,今年土地挂出来,但很有可能我挂出去卖不出去,最后真正能够卖出去的少,这个概念就是它仍然形成不了开工,形成不了预售,这是今年房地产行业一个问题。到底我们今年在市场层面面临这个调控,但对于土地这个层面实际上是不是今年能够增加土地出来,今年增加土地出来是不是能够马上上市呢？最后也要到2011年底,可能就到2012年了,这还有一个一年的周期。所以今年金融政策对房价的影响是很大的。

　　巴曙松:我们换个位置想一想,站在这些领导们的立场想一想,他们是怎么出台政策的？我尝试着理解一下,第一为什么这次出手这么重？跟今年一季度历史上淡季,但各项指标超越预期有很大关系。已经到去年下半年说了,房地产存在着泡沫,结果一季度通常像北方基本都不开工的淡季,一般增长10%就行了,今年35%。

　　任志强:一月份去年的基数低。

　　巴曙松:环比也下来了。我们先理解,一季度,无论新开工啊,包括房价涨幅,确实在淡季超预期。第二,确实还是想加大供给,比如放土地了,全国18万公顷这个数字已经报出来了。而且房价下来了,大的地产商如果有现金没有存活不是更好吗？正好利用手上的现金。（任志强:没有销售,它也不敢,卖不出去它敢吗？冻结了。）第二,历史存量,就是卖出去土地没有开发的,这也占很多一个数。（任志强:说是一万公顷）然后,市场矛头最尖锐的,中低价房这方面的供应不足。所以从供给这个层面,用意是很明显的。因为他们跟我们一样,也是理性的人。这是供给。

　　巴曙松:怎么才能分布开发的节奏？如果今天正好调整下来,地供应量也放大了,难道开发商都不会买地吗？

　　任志强:你说地增加了,地增加是不是在核心城市？你看那些地开发基本都在核心城市,地再多,但没人去。北京的地都隔在密云、平谷,放地放得再多也没人去。所以你要看地放在哪,这是两个不同的问题。好的地不管在困难的时候,还是不困难的时候,08年最低的时候,好地照样有人买,但不好的地就没人买。

　　现在政策出台后,预计投资预算会不会下来,比如原来预计好多上市公司有的要进行银行信贷,但现在没有了,没了我还拿什么去买地？我是想着抽底,但兜里没钱,怎么办？

　　我们看到去年08年,万科手里100多亿现金,他也没拿地,还把几个楼盘停了。我们看看09年,09年销售从3月份开始其实是持续上涨。我们再看看投资,9月份以后下降的,就3400到2800亿,到12月份是2000亿,为什么9月份就下降了？大家手里大把现金,但是投资是下降的。。

　　现在担心的是新政策出台以后要让下半年供应量上去,这个我们不能说一定能成功。

　　潘石屹:我觉得中国的开发商跟政府的关系,跟银行的关系,应该在08年底,09年初的话进行一次大的调整,可是政府与银行与开发商,到了08年底和09年初的时候,所有的贷款没有一笔不延期的,全都延了。有几个地方政府还出台红头文件说开发商欠地方政府的出让金半年之内不用交了。我记得08年底的时候,我见过一个非常大的开发商老板,我们一起在台湾见的面。他跟我说:现在我们的资金状况非常差。最后他说了一句:可是地方政府,中国的政府不能不管我们吧,会救我们的,我们这么大的一个公司政府怎么可能会不管？我都笑出来了,你是一个上市公司啊,你财务指标不好,银行、地方政府为什么会救你？他说不可能让我这样大的房地产公司过不下去日子吧。当时我还笑了。但等我回到北京来,真的给他"延了"。

　　所以5万家房地产公司,从08年我做了一个预测,结果让上海的记者给我总结成"百日剧变",最后成了一个笑话了,最后地方政府也支持,银行也支持,让开发商全都活过来了。这就是东郭先生和狼,把狼给救过来了。

　　到了2010年第一季度的时候,开发商手里都有好多钱,去年一年看起来抢"地王",没有投出去多少钱。现在第一季度结束之后,09年的财务报表全公布出来了,你们看看全中国的开发商,拥有现金超过100亿的多少家？在这种情况下,下一步格局最难受的实际上是地方政府,因为地方政府贷了好多款做拆迁,拆迁完是要准备把地推出来,是按高价做的计划,但现在开发商手里虽然有好多钱但不买地,让地方政府的日子很难过。

　　第二就是开发商和购房人,说是成交量跌50%不算什么,跌80%也不算什么,价格也降不下来,因为到2010年的时候,开发商手里的钱是非常多的。

　　对下一步开发商造成影响的政策还有两个,除了市场之外:第一是住建部刚刚公布的政策,就是要坚管预售款,就是客户付的首付款和银行按揭款都要到一个共管帐户去监控,随着工程的进度,由测量师给评估。这个政策对开发商的影响非常大。结果我跟任总讨论的时候,任总说没用,利息谁付,提了一大堆。说我要是欠银行的款,法院查封的时候怎么办,他给我提的问题我也没有考虑过,不知道住建部出台这个政策的时候是否考虑过这些问题。所以不知道这个政策能不能实施下去。

　　第二个政策还没出台,我觉得可能会出台就是银行不给开发商贷款,而是给施工单位贷款。（任志强:这样省利息了）。银行只给施工单位贷款,前提有两个:第一跟开发商的工程合同签定了;第二开发商给你垫付了30%的款。达到这两个条件再给开发商贷款。免得开发商老拿着银行贷款老买地,去抢地王。所以我觉得这两个政策对未来的格局影响会比较大。

　　关于物业税的问题张文豪:就我了解,预收款,专款专用的政策应该是比较明确了吧？

　　潘石屹:已经发布了。住建部4月16号已经发布了。

　　张文豪:香港现在已经在调控了,比如第一,样板间必须要和实际交付的尺寸完全不一样。第二,你必须给装。还有开发商内部的人购买,必须公示购买的房号和名单,还有关联的企业,包括宣传资料和认定等等。香港价格涨得也是非常厉害。另外,你提到的预售监管等等。

　　另外,提到房产税,我看今天的股票大跌也跟这个有关系。

　　任志强:……香港是公平的,香港是跟银行的关系,跟客户的关系是解决好的,我们没解决好。香港的制度很清楚。所以我们给施工单位也好,给测量师都可以,你要把所有的环境连起来划成圆的就没问题,你现在划不圆。这个部门说这样,那个部门说这样,比如查住房？？是银行查,还是谁查？北京市就说你只能在我这里查。但是我跟银行是联网的,我查到你在山东有一套房子也不行,所以这各说各的是我们现在的毛病,如果把各说各的毛病解决了就好了。

　　所以要看政策是不是符合市场规则,如果符合未来的运营就不会出问题,如果不符合将来的运营就会出问题。我觉得最主要还是要理性思维。

　　张文豪:现在物业税推不推出来先不说,但作为一个很有可能的阶段性措施,我们值得探讨。

　　任志强:我觉得你们讨论这个（物业税）根本没有必要,不可能。现在税就研究了七、八年,93年我们就研究这个物业税。到现在多少年了,早着呢。

　　巴曙松:我觉得在研究物业税的过程中有一个困惑,物业税增收的对象是什么呢？建筑物是旧的,真正征物业税是地更值钱,但是中国的土地是国有的,国家收物业税的话岂不是自己对自己收税？这个法理上我想不清楚。比如在美国,这块地是我的,房价不断在涨,说所以我要收税。

　　任志强:美国收的是地税。就是给土地征税。

　　巴曙松:中国土地现在是国有的,我只租了70年不到,啊然后你找我收税,那房产这一部分是折旧的,不值钱的,那土地这部分增值那是你的地,你怎么还找我征税呢？物业税征收的对象实际上是土地增值带来的,你得找个好圆场。

　　第二,撇开房地产商和搞金融的,我请教过一个社会学家,他说别动,中国这个社会稳定的基础是家庭,你现在一弄就把稳定的这一块打乱了。本来家庭好不容易攒钱买了房子了,好不容易安稳了,现在每个月都折腾你一下,那就很不稳定了。

　　李文杰:现在好多房子是营业性的,如果你出租就按租金的12%,那如何定性是个人营业性的呢。

　　潘石屹:物业税我是研究了两年时间,反对的声音也特别大,最后我才看到这个物业税实际上是杀伤力特别强的税种。说日本的房价一开始也是高得不得了,想了各种办法不行,最后就出台了物业税,一出台物业税,20年日本的房价就没上去。所以物业税的杀伤力是非常大的。

　　股票市场也有好多基金经理,房地产界别的事情不问,老问我物业税什么时候出台。尽管他们说物业税马上要出台了,我觉得不太可能,因为阻力太大,来自各个方面的阻力都很大。而变相的房产税可能性比较大,但房产税出台,他们说商业用房,即办公楼和商业先征房产税。

    任志强:现在已经征着了。

　　任志强:我这三套房子还没你那一套房子一半大,凭什么对我征税,不对你征税？你一套房子有一千多平米,我三套房子还没有五百平米。你说的这个概念是保护你自己。

　　现在的房产税,商业用房,办公用房都在交,租金营业税是单交,如果是自用的也得交。

　　潘石屹:公司交,个人不交。

　　办公楼、写字楼也是,不出租的是按残值的百分之多少提,好象也是12%。中国这个传统制度在全世界都是没有的。这个传统制度是在计划经济过来的,要想改税先得把这个成本制度改了,不能折旧,因为房子在升值。

　　问答时间:

　　问:我是财经的记者,我今天上楼之前心情比较沉重,但我今天听到各位讲,突然豁然开朗,没想到大家都有自己的招。我们今天讲这个政策,开发商对这个政策有什么想法？

　　任志强:我的心态就是,当时88年出台了一个最严厉的政策,我们连最严厉的政策都过来了,如今的政策没有比那时候更严厉了。

　　问:我问任总对房价的看法,今年您也写了一系列的博客,有些观点有所改变,比如万言书里面提到,楼市没有泡沫,然后自己又否定了。我想问任总你对市场的基本看法是不是发生了改变？

　　另外有传言说你是要退休,你自己的想法是什么？是真想退休？

　　任志强:谣言就是这样出来的,我不但不承认泡沫,我也不承认我改变了这个观点。我现在也不承认房地产出现了泡沫。我绝不会以一个城市情况代表整个中国的城市,可能某一个城市有一些资产价格上涨过快,这有可能,我也不反对这个说法,但是你说全国、中国房地产泡沫我根本不承认,我不仅今天不承认,以后也不承认。

　　退休什么时候才可以退休啊？该退休了。

　　问:我想问一下任总和潘总,大家都问房价会降,你认为这个降的幅度是多少？

　　另,在未来的日子里,地王的命运是什么样？会不会有被收回的可能性？

　　任志强:我不知道它会降多少。我觉得宏观经济是最重要的,而不是房价降多少是最重要的。不涨最好,再降多少了,就再看了。

　　关于地王……开发商的办法多得很,都不是傻子,有各种各样的办法。

　　问:我们了解万科一些情况,比如他们根据自己可售房源当月销售率,如果达不到60%,可能就会采取一些促销的办法。但我了解到很多公司都没有达到这个情况。我想问,当月房源可售比例来确定自己的价格策略,您认为万科这种方式,还是对所有的房产公司都适用呢？

　　第二,请您对比一下这一次周期调整和之前周期调整有什么不同？会不会因为万科这种一线房价调整而出现大规模的调整？

　　任志强:万科降不降价跟我没关系,他愿意降就降。也就是说,这次政策以政府为主,和经济没什么关系。这种事在每个城市都有,跟房价没有直接关系。现在是按政治去考虑问题,如果政策让你三年之内不卖房,你就没法统计。

　　潘石屹:我给你提供一个数字,我分析了第一季度,去年所有上市公司的年报,拥有现金第一位的是万科。所以我觉得它拥有200、300个亿的现金,这种情况下急急忙忙的降价可能是做一个姿态。因为真正拥有200、300个亿的现金,说我要降价销售,我觉得不太可能。