本报讯 (记者刘扬)北京房地产的空置率已经达到20%左右，对于如此之高的空置率，SOHO中国董事长潘石屹昨天在三里屯SOHO首批租房入驻欢迎仪式上表示，近年来房地产项目空置率高是因为持有成本太低，一些投资房主不屑将房产出租，坐等升值。

　　来自戴德梁行的统计数据显示，今年第一季度北京全市甲级写字楼的空置率是18.1%，特别是繁华的CBD，写字楼空置率高达22.67%。全市商铺的空置率是20%，公寓的空置率是26.9%，酒店式公寓的空置率是30.2%，别墅的空置率是17.6%。

　　空置率高，长期以来被认为是经济不景气的标志之一，不过，老潘有不同的看法：“在房价快速上涨的时候，房子租出去没有意义，很多房子一两年没有入住，是因为投资客持有成本低，赚出租利润低，只待房产升值后出手。”

　　王先生住在东四环，一年前又在崇文门买了一套精装带家具的公寓，一年的时间里，这套精装公寓既没有出售也没出租，只是放着。“租金每月也就四千元，租客把房子住脏了，我卖的时候还得再装修，更费钱。”王先生算了一笔账，租金一月四千元，1年5万元，10年50万元，可是只1年的时间，这套房子的价格差不多翻了一番，溢价150万元，所以王先生“懒得”将房子出租。

　　像王先生这样处置房产的投资客不在少数，有些房产在购置数年后都没有装修，二次交易时还是毛坯新房。“房产空置是对资源的巨大浪费。”老潘说，“为了让这些房屋尽快投放到市场上来，就应该加大房屋的持有成本。”RJ047

　　业绩不佳房企将成降价排头兵

　　本报讯 （记者刘扬）房地产宏观调控一系列组合拳能不能把高涨的房价降下来？SOHO中国董事长潘石屹昨天在三里屯SOHO表达了自己的观点：二手房市场首先将作出反应，而新房项目的降价将从去年销售业绩不好的中小企业开始。

　　老潘的表达是从一个公式开始的。衡量房地产泡沫的依据主要有三个分析指标：一是资金成本；二是租金回报率；三是物业税（或资产税）成本。不同区域的不同物业品种，包括住宅、商业、办公楼等，是否值得投资，是否存在泡沫，都可以用这种方法来衡量。目前中国还没有物业税，只有通过前两个因素，也就是租金回报率与银行按揭贷款利息的差距来估算。根据香港房地产市场的经验，这两者之差超过-3%，房价一定会出现大跌。而今年第一季度上海住宅的回报率为2.3%，北京为2.9%（这一数字来自中原地产），而银行按揭贷款利率为6.5%（二套房利率），相差约-4%。

　　这是不是意味着很快就会迎来房价的大跌呢？老潘的第二个表述来自对上市公司的调查。“我们对100多家房地产上市公司做了调查，其中超过70%的企业现金超过100亿元。这些公司去年销售业绩很好，由于去年下半年的销售业绩计入今年的销售收入，因此这些企业今年的业绩也会很好。”老潘说，“这些房地产企业资金充裕，撑得住，因此在短期内不会降价。”

　　对于此次调控，老潘认为是“精确地打击了北京、上海等一线城市的投资性购房”。“房地产过多地吸纳了化工、纺织等多个行业的资金。”老潘认为，“房地产的长期过热发展会导致经济整体发展不健康，适当让房地产降降温，让更多资金发展实业，才能引导经济更健康地发展。”

　　对于准备“抄底”的市民，老潘建议首选二手房。“相对于新房，二手房市场的状况更加真实，对调控政策会立竿见影地有所反应，而新房降价，会从那些去年销售业绩不太好的中小企业开始，资金雄厚的大企业短期内不会降价。”